編者按：2022年1月29日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2022年第 3 號）（以下簡稱“3號文”），可以說是國內(nèi)首次在稅收政策方面明確支持REITs發(fā)展。本文將結(jié)合REITs在國內(nèi)的發(fā)展、3號文對REITs的適用與影響等角度對3號文進(jìn)行綜合評價(jià)

一、利好政策驅(qū)動(dòng)，REITs在國內(nèi)落地生根

不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱“REITs”）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

公募REITs自20世紀(jì)60年代在美國推出以來，已有40多個(gè)國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，并建立了較完善的REITs運(yùn)行機(jī)制、法律制度及稅收政策，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。但它在我國屬于新生事物。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來，可以說REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、不斷探索的過程：

（1）2020年4月24日，證監(jiān)會、發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）（以下簡稱“40號文”），推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施但未提供稅收政策方面的支持。

（2）2020年7月31日，發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資[2020]586號）（以下簡稱“586號文”），將聚焦的重點(diǎn)行業(yè)擴(kuò)大到：倉儲物流項(xiàng)目，收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口項(xiàng)目，城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目，城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目，數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目，但也明確酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

（3）2020年8月6日，證監(jiān)會發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（證監(jiān)會公告[2020]54號）（以下簡稱“54號文”），聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點(diǎn)，并從證券法角度對其設(shè)立、運(yùn)作等相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范。

（4）2021年6月29日，發(fā)改委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ) 設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號）（以下簡稱“958號文”），將特定的“保障性租賃住房”列入了試點(diǎn)范圍。

上述政策除了對公募REITs的試點(diǎn)范圍、設(shè)立運(yùn)作等相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，未涉及與之相關(guān)的稅務(wù)問題。在缺少專門稅收政策支持的情況下，REITs在設(shè)立、持有運(yùn)營、退出等環(huán)節(jié)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個(gè)稅種，特別是在設(shè)立時(shí)通常需要通過資產(chǎn)交易或股權(quán)收購的方式對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組，極大影響到了REITs的成本與發(fā)展。

2022年1月29日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第 3 號），對REITs設(shè)立前、設(shè)立階段的相關(guān)資產(chǎn)交易或股權(quán)收購暫不確認(rèn)企業(yè)所得稅，允許遞延納稅，以支持其發(fā)展。這份3號公告可以說是國內(nèi)首次在稅收政策方面明確支持REITs發(fā)展，可以說是REITs在我國發(fā)展的里程碑文件。

二、原基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅負(fù)問題凸顯，變革迫在眉睫

在解讀3號公告之前，需要簡單介紹一下公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和設(shè)立前、設(shè)立階段的常見交易模式及相應(yīng)稅負(fù)問題。

54號文的規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，此外，基礎(chǔ)涉稅資產(chǎn)需要同時(shí)符合如下特征：

（1）80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；

（2）基金通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；

（3）基金管理人主動(dòng)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；

（4）采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的 90%。

為了實(shí)現(xiàn)54號文要求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對原始權(quán)益人來說，主要需要進(jìn)行2步交易：

（1）將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司，并獲得項(xiàng)目公司股權(quán)；

（2）將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs基金設(shè)立的SPV公司（即資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃及項(xiàng)目公司）。

在上述第（1）步中，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及資產(chǎn)主要為不動(dòng)產(chǎn)，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)通常涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個(gè)稅種，涉稅金額極高。而對原始權(quán)益人來講，其設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs的目的就是為了融資，在獲得融資之前支付高額的稅金對其是一筆不小的負(fù)擔(dān)，還需要承擔(dān)支付高額稅金后募集資金失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

而在上述第（2）步中，由于54號文的規(guī)定，原始權(quán)益人必須持有基礎(chǔ)設(shè)施REITs 20%以上的份額，并且存在鎖定期。也就是說，即便在步驟（1）中基金成功募集到符合規(guī)定的資金數(shù)額，由于原始權(quán)益人持基金份額及鎖定期的要求，雖然戰(zhàn)略配售的份額構(gòu)成實(shí)際的資產(chǎn)交易，原始權(quán)益人實(shí)現(xiàn)到手的融資金額低于股權(quán)轉(zhuǎn)讓對應(yīng)的金額，在該階段對原始權(quán)益人自持份額征收企業(yè)所得稅并不合理，且存在雙重征稅的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)階段征收的因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而形成的企業(yè)所得稅，退出時(shí)征收因出售基金份額而形成的企業(yè)所得稅，不利于REITs市場的發(fā)展。

三、3號文出臺給予稅收優(yōu)惠，基礎(chǔ)設(shè)施REITs或迎來新生

針對本文第二部分所討論的完成基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的兩個(gè)交易步驟中涉及的稅收痛點(diǎn)，3號文可以說有針對性地解決了其中的企業(yè)所得稅問題。

（一）設(shè)立REITs前基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)適用特殊性稅務(wù)處理

1、突破原企業(yè)重組適用特殊性稅務(wù)處理的條件限制

3號文第一條規(guī)定：

“一、設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前，原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，即項(xiàng)目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定；原始權(quán)益人取得項(xiàng)目公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定。原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅?！?/span>

一般來說，在重組事項(xiàng)中，為優(yōu)化企業(yè)所得稅的稅負(fù)問題時(shí)需要考量重組事項(xiàng)是否滿足《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]59號）（以下簡稱“59號文”）、《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2014]109號）（以下簡稱“109號文”）等關(guān)于“特殊性稅務(wù)處理”的規(guī)定，從而達(dá)到暫不確認(rèn)所得的目的。

但是，59號文、109號文所規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理需要滿足特定資產(chǎn)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、股權(quán)支付比例及在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)等要求。設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs的第（2）步就需要原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓取得的項(xiàng)目公司股權(quán)，顯然無法滿足59號文、109號文等關(guān)于特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定。

3號文第一條則突破了前述59號文、109號文關(guān)于特殊性稅務(wù)處理的條件限制，允許對設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REIts前原始權(quán)益人劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)給項(xiàng)目公司并相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)的行為適用特殊性稅務(wù)處理，承繼原計(jì)稅基礎(chǔ)，暫不確認(rèn)所得。

2、存在原始權(quán)益人的適用與認(rèn)定問題

一方面，3號文第一條所規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理提供的是企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，默認(rèn)的原始權(quán)益人為需要征收企業(yè)所得稅的法人和其他組織，但是未提及如果原始權(quán)益人如果是個(gè)人或者合伙企業(yè)是否能夠參照適用。對此，可能需要后續(xù)出臺文件進(jìn)行進(jìn)一步明確。

另一方面，原始權(quán)益人劃轉(zhuǎn)自有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)適用3號文第一條是不存在障礙，但是可能存在轉(zhuǎn)讓前基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)非原始權(quán)益人一方100%持有的情形。如：東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT（508027）所涉基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原始權(quán)益人為蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司及蘇州工業(yè)園區(qū)建屋產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司；浙商滬杭甬REIT（508001）所涉基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原始權(quán)益人為浙江滬杭甬高速公路股份有限公司、杭州市交通投資集團(tuán)有限公司、杭州市余杭交通集團(tuán)有限公司、杭州市臨安區(qū)交通投資有限公司。在現(xiàn)有關(guān)于特殊性稅務(wù)處理的稅收政策規(guī)定下，109號文將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的情形限定在“100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”。那么，在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)非由一方原始權(quán)益人100%持有的情況下，尚不明確是否可以認(rèn)定為“劃轉(zhuǎn)”，進(jìn)而適用3號文第一條的規(guī)定。

（二）REITs設(shè)立階段股權(quán)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)所得稅遞延

1、企業(yè)所得稅遞延適用主體限制

3號文第二條規(guī)定：

“二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。其中，對原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅。原始權(quán)益人通過二級市場認(rèn)購（增持）該基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額，按照先進(jìn)先出原則認(rèn)定優(yōu)先處置戰(zhàn)略配售份額?！?/span>

由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度安排，項(xiàng)目公司的股權(quán)要100%轉(zhuǎn)讓給REITs，這其中就會涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓方（原始權(quán)益人）因溢價(jià)需要繳納所得稅。對此，3號文第二條明確允許遞延至REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納，即允許原始權(quán)益人在真實(shí)收到轉(zhuǎn)讓款時(shí)繳納，而不是在簽署合同時(shí)，也不是工商變更登記時(shí)。

此外，根據(jù)3號文第二條的規(guī)定，在原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，也可以遞延確認(rèn)企業(yè)所得稅，即在原始權(quán)益人實(shí)際上收到該部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得后才確認(rèn)所得及相應(yīng)的企業(yè)所得稅。

但是，54號文關(guān)于戰(zhàn)略配售方面的要求，只是要原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與戰(zhàn)略配售。也就是說，在滿足54號文要求的情況下，實(shí)際上根據(jù)戰(zhàn)略配售要求自持基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額的不一定是原始權(quán)益人，可能為其同一控制下的關(guān)聯(lián)方。在目前的實(shí)踐中，中航首鋼綠能REIT（180801）戰(zhàn)略配售基金持有人為首鋼環(huán)境產(chǎn)業(yè)有限公司（原始權(quán)益人）及首鋼基金有限公司（原始權(quán)益人的兄弟公司）；平安廣州廣河REIT（180201）戰(zhàn)略配售基金持有人為廣州市高速公路有限公司（原始權(quán)益人的子公司）。對于這中情形，原始權(quán)益人自持部分可以抵延納稅，其關(guān)聯(lián)公司根據(jù)戰(zhàn)略配售要求自持部分是否可以遞延納稅有待進(jìn)一步明確。

2、自持基金份額按先進(jìn)先出法確定納稅義務(wù)

考量到原始權(quán)益人可能通過二級市場買賣該基金份額，為了避免增持部分與原始持有部分的混同，3號文第二條在允許原始權(quán)益人根據(jù)戰(zhàn)略配售要求自持基金部分暫不確認(rèn)收入的基礎(chǔ)上，規(guī)定按照“先進(jìn)先出法”確定處置基金份額的成本，進(jìn)而將其進(jìn)行區(qū)分。

（三）3號文可追溯適用

3號文第五條規(guī)定：

“五、本公告自2021年1月1日起實(shí)施。2021年1月1日前發(fā)生的符合本公告規(guī)定的事項(xiàng)，可按本公告規(guī)定享受相關(guān)政策?！?/span>

在3號文發(fā)布之前，已經(jīng)有基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的實(shí)踐案例了。本條規(guī)定允許3號文的稅收優(yōu)惠追溯適用至已經(jīng)成立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可謂是一大利好。但是，如前所述，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT（508027）、浙商滬杭甬REIT（508001）等基金的相關(guān)主體能否適用3號文第一條的規(guī)定，中航首鋼綠能REIT（180801）、平安廣州廣河REIT（180201）等基金的相關(guān)主體能否適用3號文第二條的規(guī)定，尚待進(jìn)一步明確。

小結(jié)：對3號文的延伸思考

目前3號文的發(fā)布，可以說是從基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立的角度提供了企業(yè)所得稅方面的稅收優(yōu)惠。但是對于其他稅種，如增值稅、土地增值稅等，是否有進(jìn)一步的優(yōu)惠政策，還待觀察。此外，對于基金運(yùn)營期間的稅收問題，由于公募基金分紅免稅，項(xiàng)目公司層面可以通過“股+債”稅盾降低部分稅負(fù)，稅負(fù)相對較低，近期內(nèi)可能不會對此進(jìn)行進(jìn)一步的稅收優(yōu)惠。

需要提醒的是，在目前試點(diǎn)進(jìn)行公募的REITs范圍限定在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的情況下，3號文所適用的也只是基礎(chǔ)設(shè)施REITs。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司欲通過商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)、住宅等資產(chǎn)進(jìn)行融資的需求，目前還只能通過類REITs的方式進(jìn)行發(fā)行。而在類REITs的交易結(jié)構(gòu)中，主要通過讓與擔(dān)保等方式轉(zhuǎn)讓用益物權(quán)，而非所有權(quán)。此類基礎(chǔ)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)生的溢價(jià)增值部分，仍需繳納相應(yīng)的所得稅。但由于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)無需涉及高額的土地增值稅，我們建議企業(yè)在實(shí)踐中還需結(jié)合企業(yè)具體情況選擇采用的交易方案。