目前，物業(yè)管理服務(wù)有兩種收費(fèi)模式，包干制和酬金制。

包干制是傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，業(yè)主只需要按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司自負(fù)盈虧，自行承擔(dān)人員成本、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等費(fèi)用?，F(xiàn)實(shí)中，為了防止企業(yè)虧損，物業(yè)公司往往會(huì)盡量壓縮物業(yè)服務(wù)成成本，配備盡量少的物業(yè)服務(wù)人員，提供低價(jià)的物業(yè)服務(wù)。

酬金制則是借鑒了國外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，物業(yè)公司的人員成本、物業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用均從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足部分由業(yè)主或小區(qū)經(jīng)營性收入補(bǔ)足。物業(yè)公司從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中收取一定的酬金，這樣物業(yè)公司的經(jīng)營利潤就得到了保障，有利于提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

包干制的增值稅處理非常簡單，就是物業(yè)管理企業(yè)收取服務(wù)費(fèi)，直接按照收取的服務(wù)費(fèi)，扣除增值稅相關(guān)規(guī)定可以扣除的金額后作為銷售額，按照銷售應(yīng)稅服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。允許扣除的金額，僅為代收的住宅專項(xiàng)維修資金、代為收取的符合條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)以及以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

而酬金制模式下，物業(yè)公司收取的費(fèi)用中，除了包含歸屬于該公司的酬金以外，還包含了為本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)而發(fā)生的服務(wù)支出。根據(jù)《國家發(fā)展改革委 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)，以下簡稱《收費(fèi)辦法》）的規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。雖然根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但該物業(yè)服務(wù)費(fèi)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司一般應(yīng)開設(shè)單獨(dú)賬戶存放，獨(dú)立核算，其行為屬于代收代付性質(zhì)。這時(shí)候，物業(yè)公司是應(yīng)該僅就酬金部分，還是以全部收費(fèi)作為銷售額繳納增值稅呢？

一、營業(yè)稅年代的地方規(guī)定

在營業(yè)稅年代，由于營業(yè)稅大部分屬于地方稅收，所以各地可以就營業(yè)稅的一些執(zhí)行口徑自行進(jìn)行規(guī)定。在營業(yè)稅年代時(shí)，查閱到有兩個(gè)地方對(duì)酬金制物業(yè)管理進(jìn)行過明確的規(guī)定，對(duì)符合條件的由物業(yè)公司收取但屬于物業(yè)服務(wù)支出的部分，不征收營業(yè)稅。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將物業(yè)管理企業(yè)以酬金制方式開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)有關(guān)營業(yè)稅適用政策公告如下：

一、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨(dú)帳戶專項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。

二、業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開具結(jié)算發(fā)票，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)從代管資金帳戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營業(yè)稅。

——《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2011年第8號(hào)）

(三)不征收營業(yè)稅項(xiàng)目

1、在酬金制收費(fèi)模式的物業(yè)項(xiàng)目中，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶專項(xiàng)存放為業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營業(yè)稅;業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開具結(jié)算發(fā)票，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為，不征收營業(yè)稅。

——《浙江省地方稅務(wù)局 浙江省國家稅務(wù)局 浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于貫徹落實(shí)我省現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)稅收扶持政策的通知》（浙地稅函〔2013〕286號(hào)）

從上述規(guī)定，我們看到，營業(yè)稅年代，在某些地方是明確規(guī)定，酬金制模式的物業(yè)項(xiàng)目中，對(duì)物業(yè)公司開設(shè)單獨(dú)賬戶專項(xiàng)存放為業(yè)主或業(yè)委會(huì)代管資金（即收取的費(fèi)用中屬于物業(yè)服務(wù)支出的部分），是不征收營業(yè)稅的。

二、增值稅的相關(guān)規(guī)定和老戴個(gè)人的看法

但是，自2016年5月1日起，全面推開營改增以后，物業(yè)服務(wù)納入了增值稅的征稅范圍，從財(cái)政部和國家稅務(wù)總局印發(fā)的系列關(guān)于營改增的政策文件及過渡政策中，老戴都沒有發(fā)現(xiàn)有關(guān)酬金制模式下增值稅應(yīng)如何繳納，是否將營業(yè)稅年代部分地方的明確規(guī)定平移到增值稅也沒有明確，所以就帶來了上述的問題了。

由于增值稅的相關(guān)政策沒有對(duì)酬金制物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行明確規(guī)定，我們只能看增值稅的一般規(guī)定。

首先和大家回顧一下營改增項(xiàng)目增值稅的銷售額是如何規(guī)定的。

第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

——《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）

從上述規(guī)定我們看到，增值稅的銷售額是發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，在酬金制模式下，物業(yè)公司收取的款項(xiàng)中，酬金部分我們可以視為價(jià)款，這個(gè)應(yīng)該沒問題吧，最大的問題是，代業(yè)主或業(yè)委會(huì)管理的預(yù)收物業(yè)服務(wù)支出部分，是否屬于價(jià)外費(fèi)用呢？

一位朋友告訴過筆者，在實(shí)務(wù)中，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)是會(huì)認(rèn)為這部分“代管資金”是屬于價(jià)外費(fèi)用的，因?yàn)槠洳环蟽r(jià)外費(fèi)用的兩個(gè)例外之一。首先，“代管資金”不屬于符合條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；其次，“代管資金”的付款方是業(yè)主或業(yè)委會(huì)，委托方也是業(yè)主或業(yè)委會(huì)，那業(yè)主或業(yè)委會(huì)是不會(huì)以自己的名義開發(fā)票給自己的。綜上，“代管資金”在增值稅上就應(yīng)該屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)并入銷售額計(jì)算繳納增值稅。而且，該稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，由于現(xiàn)在改征增值稅了，這部分“代管資金”將來形成的支出，可以取得專票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，這樣即使并入銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額了，也不會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)增加的。

上述觀點(diǎn)，看似有道理，營業(yè)稅年代是因?yàn)闆]有抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的說法，所以才把酬金制模式中屬于“代管資金”剔除出來，避免納稅人就不屬于自己收入的部分納稅，而增值稅是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，這貌似就不需要剔除“代管資金”，可以通過抵扣進(jìn)項(xiàng)稅來實(shí)現(xiàn)稅負(fù)“只減不增”。但是，我們要知道，物業(yè)服務(wù)支出本身其中一個(gè)大項(xiàng)就是人力成本，而人力成本是不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，少了這部分進(jìn)項(xiàng)稅，人力成本又不能剔除出銷售額的情形下，是否真能稅負(fù)“只減不增”存在很大的疑問了。

談?wù)剬?duì)“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”條款的看法吧。這個(gè)例外條款，其實(shí)質(zhì)要表述的意思應(yīng)該是該款項(xiàng)對(duì)應(yīng)的納稅義務(wù)應(yīng)歸屬于委托方而非受托收款方，重點(diǎn)是納稅義務(wù)的歸屬這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，而非委托方是否以自己的名義開具了發(fā)票這個(gè)外觀形式。打個(gè)比方，目前最普遍的淘X網(wǎng)電商模式，淘X網(wǎng)僅僅提供交易撮合服務(wù)，并代入駐商家收取款項(xiàng)，待購買方確認(rèn)收貨后再把商家的貨款支付給商家。在這個(gè)交易中，難道客戶沒有索取發(fā)票，入駐商家沒有以自己的名義開票給客戶，這部分款項(xiàng)就要并入淘X網(wǎng)的銷售額讓淘X網(wǎng)繳納增值稅嗎？這不就亂套了嘛。

我們回到酬金制物業(yè)管理模式，《收費(fèi)辦法》已經(jīng)明確規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。就是說這部分款項(xiàng)的歸屬是業(yè)主（委托方）的，不是物業(yè)公司的，只不過這時(shí)候委托方和付款方變成了同一方，所以委托方并沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但這不代表必須找受托方（物業(yè)公司）承擔(dān)了增值稅的納稅義務(wù)啊。

綜上所述，筆者認(rèn)為，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出，并不屬于物業(yè)公司提供服務(wù)而取得的價(jià)款，也不屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)該可以從銷售額中剔除。物業(yè)公司只需就酬金部分繳納增值稅，就酬金部分開具增值稅發(fā)票。

“代管資金”將來產(chǎn)生的支出，也不屬于物業(yè)公司的支出，第三方向該項(xiàng)目提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)該與業(yè)主或業(yè)委會(huì)發(fā)生業(yè)務(wù)往來和結(jié)算關(guān)系，物業(yè)公司只是根據(jù)業(yè)主或業(yè)委會(huì)的指令進(jìn)行支付而已，第三方服務(wù)方開具發(fā)票時(shí)，應(yīng)向業(yè)主或業(yè)委會(huì)開具發(fā)票，而非向物業(yè)公司開具發(fā)票。

以上僅為筆者個(gè)人的觀點(diǎn)，不代表官方立場。具體如何執(zhí)行，建議各位稅友與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)。

來源：戴木水 稅月有情