我明明買的是老破小，何德何能要我交“豪宅稅”（非普宅稅）？

前段時間深圳調(diào)整了普通住宅認定標準，簡單來說，就是取消了之前總價750萬以上就算豪宅的認定標準。

政策一出，我們很多讀者都在問：

上海普宅標準什么時候調(diào)整？調(diào)整了對市場影響幾何？

今天就跟大家聊聊這件事情。

上海普宅標準確實不合理?

上海的房子，簡單說可以分為普通住宅和非普通住宅。

區(qū)別的標準就是三點，樓層、面積、成交價格。

如果是普通住宅，需要同時滿足3個條件：

再次強調(diào)，3個條件需要同時滿足，才能被稱為普通住宅。

?當然，現(xiàn)在人的記憶都不太好。

?所以在實際操作中，大家只要牢牢記住一點就可以了，就是價格。

?畢竟，有什么房子面積超過140平，或是三到四層的洋房在內(nèi)環(huán)內(nèi)的價格是低于450萬的，有的話，有多少我要多少。

?所以，上海普宅幾乎唯一的標準就是：

?外環(huán)外230萬內(nèi)，內(nèi)外環(huán)之間310萬內(nèi)，內(nèi)環(huán)內(nèi)450萬內(nèi)。

?這個標準是9年前（2014年）制定的，已經(jīng)明顯不符合市場情況。

?2014年到現(xiàn)在，上海很多房子價格翻了三倍都不止。

?今天：

內(nèi)環(huán)內(nèi)，450萬，只能買到一套八九十年代的老公房，面積不超過70平；

內(nèi)外環(huán)間，310萬，也基本上只有老破小了；

?外環(huán)外，230萬，能買到一套小點的動遷電梯房；

?看個數(shù)字：上海1-7月成交的新房，符合普宅標準的只有2.6%。

?就知道這個標準有多離譜了。

?2.6%，這不是普通了，而是稀少。

?想在上海現(xiàn)在的新房里找個普通住宅，還真不容易。

?按照現(xiàn)行的普宅標準，這普宅已經(jīng)不是普宅，而是鴿子籠了。

?

普宅與否，首付和稅費不同

普通住宅和非普通住宅，對買房人來講，最大的差異點在于兩點；

?第一是首付；

?第二是稅費。

?對于普通住宅而言，二套房首付要求是5成，非普通住宅的話二套房的首付是7成。

?看起來是兩成，背后的確有一批人被卡住了。

?我們拿450萬內(nèi)環(huán)內(nèi)的一套房舉例：

?如果成交價格是460萬，那就不是普通住宅，首付最低7成，相當于你的首付最少要322萬。

?如果成交價格是440萬，那就是普通住宅，首付最低5成，相當于你的首付只要220萬。

?僅僅因為總價差了20萬，一套普通住宅和一套非普通住宅，首付款就差了整整100萬左右。

?如今上海買房的中堅力量，是新上海人：

?他們通常都有著還不錯的學歷，還不錯的工作；

?很多人是在知名的互聯(lián)網(wǎng)公司和金融公司工作，這其實就意味著他們的月工資流水很漂亮，月收入還不錯。

?他們的特征也很明顯，要么是前期已經(jīng)在老家貸款買過一套房，要么就是在上海已經(jīng)有一套房。

?所以手里預算也不是很多，大概有150萬-250萬左右的現(xiàn)金。

?他們想要再買二套房，首付再多也確實掏不出來了，但月供可以多承擔些。

?對于這樣的人群，他們在選擇房子的時候，就一定會優(yōu)先卡住普宅的總價位，因為首付低。

?但是，在上海認房不認貸之后，以前在老家買過房的人首付問題其實已經(jīng)解決了。

?至于上海的二套首付，估計得像深圳那樣統(tǒng)一調(diào)整。

說完首付再說稅費：

如果一套房子，同樣都是300萬左右，只是因為一套在內(nèi)環(huán)外之間（低于310萬為普通住宅），另外一套在外環(huán)外（高于230萬為非普通住宅)。（產(chǎn)證都是5年，滿五唯一，原價都是150萬）。

兩套房子買家所承擔的稅費差異大概會是在7萬左右。

?你看，同樣的價格同樣的城市，只是因為一個是普宅，一個是非普宅，整體的稅費就能相差7萬多。

?而這，對于買家而言，都是實打?qū)嵉某杀?，是需要折算到總預算中去的。

?所以，調(diào)整普宅標準：

?可以降低部分人群的二套首付，七成變五成；

?減少買家的稅費，少個十幾萬，二十萬；

?的確利好二手市場。

調(diào)整普宅標準不會單獨出

但是，我這里要說一下：

上海調(diào)整普宅標準大概率不會單獨出現(xiàn)，它只是政策工具箱里面的一件小工具。

?最直接的證明就是這次深圳的調(diào)整，調(diào)整普宅認定，是跟著調(diào)整二套首付這種重磅政策一起出來的。

?為什么不會單獨出現(xiàn)，因為這個小工具，在決策層眼里沒那么重要。

?有人說，“調(diào)整普宅認定”是稅收優(yōu)惠政策；主要是增值稅和個人所得稅，這兩塊是進地方財政的，所以上海的財政不愿意失去這塊肥肉。

?這種說法是無稽之談，別太小看上海，不至于扣這一毛兩毛。

?這是2022年上海的稅收統(tǒng)計，個人所得稅和增值稅占比看著不少，但這其中跟房子相關的真的不多。

上海作為四大一線，慣常表述北上廣深里面，上海排第二，但實際優(yōu)勢就是制造業(yè)、金融和龐大的第三產(chǎn)業(yè)保有量，這里面隨便拎出哪個都是金光閃閃的稅基。

?所以上海不至于缺這點稅收，不要用三四線的思維去看上海。

兩個原因

之所以上海的“普宅認定”至今沒動，主要原因是兩個：

政策成本考慮，以及稅收惠及的方向性問題；

?政策成本這點非常好理解，調(diào)整普宅認定，無非就是買房省下十幾萬、幾十萬稅費，這錢不少。

?但涉及買房，卡在十幾萬這個缺口的人并不多，也就是說，買得起的人，不會因為省十幾萬多買一套；

?買不起的人，也不會因為十幾萬的優(yōu)惠就買得起了；

?所以這就是個“潤滑油政策”對市場不起決定性作用，硬要出，那就是“添油戰(zhàn)術”持續(xù)消耗市場預期；

?還有稅收惠及的方向性問題；這點也不難理解，“普宅認定”調(diào)整，本質(zhì)是稅收優(yōu)惠。

?說穿了就是甲方補貼，那么補貼給誰，是個關鍵問題。

?甲方可以補貼義務教育，因為孩子就是未來；

?甲方也可以補貼新能源汽車，因為我們需要清潔能源；

?所以，你覺得甲方有什么理由，要補貼上海的有產(chǎn)者呢？

?對標國際，上海有產(chǎn)者的財富水平也不低了。

?所以話說回來，政策面思考的東西是跨緯度的；

?深圳的普宅調(diào)整，是做個順水推舟的“組合拳”；

?所以現(xiàn)在的問題，最重要的是，上海的普宅認定標準，會搭一個什么樣的重磅政策出場？

最后，說結(jié)論吧：

上海普宅標準的確不合理，確實早該調(diào)整了。

?但從管理層的決策出發(fā)，這個調(diào)整不會單獨出，對市場的影響也只是個小的調(diào)味菜和潤滑劑；

?真調(diào)的話會和其他重磅政策一起來；

?真正重大的政策，還得是調(diào)二套首付（深圳已統(tǒng)一調(diào)整為四成），限購“五年社保改三年”（廣州5年變2年）這些。

?對于上海普宅標準，你怎么看？評論區(qū)聊聊。