自2016年5月1日期，中國全面推開營改增試點，降建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點，營業(yè)稅改為增值稅。營業(yè)稅退出歷史舞臺。那么對于二手房買賣過程中的增值稅及附加是怎樣的呢？下面以北京為例來說一下增值稅的繳納

增值稅及附加

增值稅及附加，包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是一種賣方需要承受的稅。增值稅附加包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱。

納稅人：出讓土地、房屋權(quán)屬的單位或個人，及出賣人。也就是增值稅應(yīng)該由賣方承擔(dān)。

增值稅及附加基準(zhǔn)稅率：5.6%（遠郊區(qū)縣5.5%）。

即增值稅及附加金額=增值稅+城市維護建設(shè)稅+教育費及附加+地方教育費及附加。也就是增值稅及附加金額=官方認可的成交價格×5%+本次增值稅額×7%+本次增值額×3%+本次增值額×2%

依據(jù)《關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期間，增值稅及附加基準(zhǔn)稅率：5.3%（遠郊區(qū)縣5.25%）。具體政策是，對增值稅的附加部分減半征收，也就是城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加之和減半。因此，增值稅及附加金額=5.3%（遠郊區(qū)縣5.25%）。

影響增值稅及附加稅的因素

（1）出售人性質(zhì)（個人或者非個人）

（2）房屋性質(zhì)（住宅或非住宅，普通住宅或者非普通住宅）

（3）房屋持有年限

（4）房屋原價（有或無）

（5）核定價格與網(wǎng)簽價格大小

增值稅優(yōu)惠

（1）購買人為個人

（2）房子為普通住宅

（3）房屋持有年限滿兩年

只有三條全部滿足，才能免征

增值稅及附加計算方法

增值稅的免征情形

（1）法定繼承人（包括配偶、子女父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅。

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征增值稅。

（3）直系親屬贈與免征增值稅。

總之，對于普通住宅來說，滿兩年，則免征增值稅，而增值稅主要也是按照網(wǎng)簽價（無限接近過戶指導(dǎo)價）來計算，所以人們的換房周期，在市場行情大漲的情況下，換房周期大多會縮短至兩年。