納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃、提供建筑服務(wù)、銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)四項業(yè)務(wù)的預(yù)征率、稅率、征收率看似比較復(fù)雜，其實只要按照規(guī)律記憶，還是分分鐘可以解決的。大叔對其進行了梳理，以幫助記憶。

一、預(yù)征率

（一）一般計稅

1.建筑服務(wù)：2%

2.不動產(chǎn)經(jīng)營租賃、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)：3%

3.銷售不動產(chǎn)：5%

（二）簡易計稅

1.個人出租住房：1.5%（減按1.5%計算）

2.建筑服務(wù)，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)：3%

3.不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（個人出租住房外），銷售不動產(chǎn)：5%

小規(guī)律：

1.預(yù)征率有2%、3%、5%三檔，還有個人出租住房減按1.5%計算（征收率仍是5%，理解：營業(yè)稅政策平移。）

2.簡易計稅預(yù)征率與征收率基本一致（除了銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)外是按預(yù)收款計算按3%）（理解：保證原有地方財政收入不受影響。）

3.銷售不動產(chǎn)與銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)簡易計稅與一般計稅的預(yù)征率相同。

4.一般計稅的預(yù)征率，除了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)是5%，其余的是3%和2%（理解：建筑服務(wù)設(shè)的低是為了避免因在建筑服務(wù)地大量超繳，機構(gòu)所在地出現(xiàn)留抵，占壓納稅人資金。）

5.計算公式：一般情況下，應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×預(yù)征率

例外情況：

（1）銷售不動產(chǎn)不論一般計稅還是簡易計稅，均按5%征收率進行換算，即預(yù)繳時都是：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)過去由于是原地稅代征，代征時無法區(qū)分是不是一般納稅人，所以均按5%征收率進行換算。）

（2）房地產(chǎn)銷售的應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率/征收率）×3%;（理解：延續(xù)營業(yè)稅的操作方法，收到預(yù)收款后直接乘以3%計算應(yīng)預(yù)繳稅款，但現(xiàn)在可以換算成不含稅價，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。）

（3）個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。

（4）除其他個人外，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地/建筑服務(wù)稅務(wù)機關(guān)發(fā)生地預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（理解：其他個人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。）

（5）納稅人提供道路通行服務(wù)，在機構(gòu)所在地直接申報納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。（理解：公路很長，可能跨好幾個縣（市、區(qū)）甚至跨省。）

6.預(yù)繳時可從含稅銷售額中扣除的（公式中簡稱可扣除）：

（1）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)：不動產(chǎn)（不含自建）轉(zhuǎn)讓，可扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，只要不是自建，一般計稅和簡易計稅在預(yù)繳時都可扣除；

（2）個人轉(zhuǎn)讓住房：北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)銷售購買2年以上（含2年）的非普通住房可扣除購買住房價款，其他地區(qū)免征增值稅。

（3）跨縣市建筑：可扣除支付的分包款。一般計稅和簡易計稅在預(yù)繳時都可扣除。

二、稅率/征收率

（一）一般計稅 :四項業(yè)務(wù)稅率全部為10%；

（二）簡易計稅：四項業(yè)務(wù)中除了建筑服務(wù)，不動產(chǎn)經(jīng)營租賃中的試點前開工的高速公路的車輛通行費征收率為3%，其他征收率為5%；個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

小規(guī)律：

1.征收率大部分為5%（除建筑服務(wù)與車輛通行費）

2.簡易計稅時，四項業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)銷售外，預(yù)繳稅款的計算和申報應(yīng)納稅款的計算一致。（理解：這意味著適用簡易計稅方法所實現(xiàn)的增值稅其實已經(jīng)在預(yù)繳地即建筑服務(wù)發(fā)生地和不動產(chǎn)所在地入庫。）

3.申報時：應(yīng)納稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×稅率/征收率/1.5%。

4.申報時可從含稅銷售額中扣除的：

（1）適用簡易計稅的不動產(chǎn)（不含自建）轉(zhuǎn)讓：可扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額；一般計稅自建和非自建不動產(chǎn)都不得扣除（理解：一般計稅憑專用發(fā)票票抵扣）。

（2）建筑服務(wù)：簡易計稅可扣除支付的分包款，一般計稅不得扣除。（理解：繼續(xù)沿用了原營業(yè)稅差額征稅規(guī)定，一般計稅憑專用發(fā)票抵扣）。

（3）房地產(chǎn)銷售：一般計稅可扣除當期允許扣除的土地價款，簡易計稅不得扣除。

文章來源：中稅答疑 weiacc