來源：中道財(cái)稅-陳紅

隨著城市可開發(fā)土地?cái)?shù)量越來越有限，以及城市整體規(guī)劃的需要，城改項(xiàng)目已成為目前地產(chǎn)行業(yè)拿地的一個重要趨勢，做為舊城改造項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償房屋就成為拿地過程中不可避免會發(fā)生的一項(xiàng)重要支出項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，需要視同銷售繳納增值稅。

一、拆遷補(bǔ)償支出的范圍：

目前的拆遷補(bǔ)償，一般包括：

（1）因拆遷給予的補(bǔ)償或安置的房屋；

（2）因拆遷造成的搬遷費(fèi)；

（3）因拆遷造成的臨時(shí)安置費(fèi)；

（4）因拆遷造成的過渡費(fèi)；

（5）因拆遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償房屋的增值稅處理

根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的拆遷補(bǔ)償或安置房屋的情況，增值稅處理有以下幾種方法：

1、拆遷協(xié)議有約定價(jià)格的：

如果在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶安置補(bǔ)償房屋的，如果前期針對拆遷補(bǔ)償房屋有協(xié)議價(jià)格的，那么我們認(rèn)為應(yīng)該以前期簽定的協(xié)議價(jià)格確定銷售額計(jì)算繳納增值稅。

2、拆遷協(xié)議沒有約定價(jià)格的：

如果在前期沒有簽定拆遷補(bǔ)償協(xié)議或者未約定價(jià)格、無償移交等情況，則地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以公允價(jià)值確定銷售額計(jì)算繳納增值稅。

3、在本項(xiàng)目或者同類項(xiàng)目中沒有公允價(jià)格的：

如果沒有納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格，也無法參考其他納稅人近期發(fā)生同類應(yīng)稅行業(yè)的平均價(jià)格，可以按成本加成進(jìn)行核定，并和稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通。

4、拆遷補(bǔ)償一部分為貨幣補(bǔ)償、一部分為房屋補(bǔ)償：

三、拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋貎r(jià)款扣除問題

我們知道，地產(chǎn)企業(yè)支付給政府的征地款，應(yīng)做為土地價(jià)款從銷售額中扣除計(jì)算銷售額，那么通常下，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，除支付城改辦等政府性單位統(tǒng)一結(jié)算外，一般也會向其他單位或者個人直接支付，這部分拆遷補(bǔ)償，雖然不可能像土地價(jià)款那樣取得財(cái)政票據(jù)，我們認(rèn)為也是可以做為土地價(jià)款從銷售額中扣除，只是這里需要注意，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，需要提供但不僅限于以下資料：

（1）拆遷補(bǔ)償協(xié)議；

（2）被拆遷人的身份證明；

（3）拆遷人支付的拆遷費(fèi)單據(jù)；

（4）被拆遷人收到的收據(jù)；

（5）其他能夠證明拆遷補(bǔ)償?shù)恼鎸?shí)性資料。

因此，地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的拆遷安置或房屋補(bǔ)償，不論是否有協(xié)議約定，也不論以何種方式進(jìn)行結(jié)算，都需要視同銷售，屬于“銷售不動產(chǎn)”的增值稅征稅范圍，同時(shí)，支付的征地款及拆遷安置補(bǔ)償，可以作為土地價(jià)款從銷售額中扣除。