福建省局答復(fù)：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。應(yīng)繳納增值稅稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%。發(fā)票應(yīng)按規(guī)定全額開(kāi)具。

2、計(jì)算土地增值稅時(shí)，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。即：土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=應(yīng)稅收入-應(yīng)繳納增值稅稅額。

稅政解析與策略：

一、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的公式推導(dǎo)。

（1）應(yīng)繳納增值稅稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%

（2）土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-應(yīng)繳納增值稅稅額

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+9%）*9%+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+9%）*9%+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(1-1/(1+9%)*9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(1-1/(1+9%)*9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

=增值稅發(fā)票的不含稅價(jià)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）*9%

二、拓展思考：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額是否仍然可以計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

1、土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額不是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

財(cái)稅【2016】43號(hào)規(guī)定：“《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。”

土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額是差額計(jì)稅時(shí)銷售額的扣除項(xiàng)目，并不是作為進(jìn)項(xiàng)稅額在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的。所以，土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額并不需要從土地出讓價(jià)款中作價(jià)稅分離，土地出讓價(jià)款可以全部計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

2、土地增值稅納稅申報(bào)表的填表說(shuō)明。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）明確，“土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）表第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫”。309號(hào)也沒(méi)有要求土地出讓價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額需要從土地出讓價(jià)款中作價(jià)稅分離，以扣除所抵減的銷項(xiàng)稅額后的土地出讓價(jià)款計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

標(biāo) 題：關(guān)于房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅、土地增值稅等各稅種收入金額的確認(rèn)寫信人：h**咨詢時(shí)間：2020-05-10回復(fù)時(shí)間：2020-05-13發(fā)布時(shí)間：2020-05-13留言內(nèi)容：

關(guān)于房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅、土地增值稅收入金額：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)均為不含增值稅收入，那房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅是增值稅發(fā)票上注明的稅額，還是增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%，也即房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票的增值稅金額是發(fā)票上注明的稅額還是扣除土地價(jià)款之后計(jì)算出來(lái)的金額？一、如果房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅為發(fā)票上注明的稅額，那么收入金額即為發(fā)票上注明的不含稅金額 二、如果增值稅為（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%，那么收入金額為發(fā)票上的價(jià)稅合計(jì)數(shù)-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%

回復(fù)部門：

納稅服務(wù)中心

回復(fù)內(nèi)容：

您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。應(yīng)繳納增值稅稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）*9%。發(fā)票應(yīng)按規(guī)定全額開(kāi)具。2、計(jì)算土地增值稅時(shí)，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。即：土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=應(yīng)稅收入-應(yīng)繳納增值稅稅額。3、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)不含增值稅。申報(bào)時(shí)，對(duì)應(yīng)收入欄次填寫按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算的收入。4、計(jì)算印花稅時(shí)，立據(jù)人應(yīng)按合同所載金額萬(wàn)分之五貼花。5、契稅以承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人為納稅人。6、銷售不動(dòng)產(chǎn)情形不涉及房產(chǎn)稅，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。文件依據(jù)：一、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定：“一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。 二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。” 二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：“第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下： 銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。”三、根據(jù)財(cái)稅〔2018〕32號(hào)文件規(guī)定，自2018年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。四、根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)文件規(guī)定，自2019年4月1日起，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%。五、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))規(guī)定：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題　　營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！　榉奖慵{稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”六、根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）第四條規(guī)定：“對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅?！?七、根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）附件《印花稅稅目稅率表》規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)。立據(jù)人按所載金額萬(wàn)分之五貼花?！?八、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）規(guī)定：“二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題……（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅?！鄙鲜龌貜?fù)僅供參考，具體以國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)！感謝您的咨詢，順祝生活愉快！