土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)原則上不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）的規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。其中自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。所以，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用的增值稅稅目為“銷售無形資產(chǎn)”。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為9%。

一、一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用一般計(jì)稅方法，一般計(jì)稅應(yīng)納增值稅 = 全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷（1 + 9%）× 9%。也可以按選擇適用5％的征收率差額簡易計(jì)稅，簡易計(jì)稅應(yīng)納增值稅 =（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-取得該土地使用權(quán)的原價(jià)）÷ （1 + 5%）× 5%。

2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則只能采用一般計(jì)稅方法。除房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地可以抵減銷售額外，其他企業(yè)不能抵減銷售額。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。這里只規(guī)定了房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以適用土地差額扣除，其他沒有差額扣除的文件依據(jù)。

3.一般納稅人轉(zhuǎn)讓小規(guī)模納稅人期間取得的土地使用權(quán)是否可以簡易計(jì)稅？《國家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第1號(hào)）規(guī)定，“納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)”可按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，同時(shí)不得開具增值稅專用發(fā)票。雖然小規(guī)模納稅人購進(jìn)固定資產(chǎn)自然不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但是條例第十條并沒有包括該項(xiàng)條款，因此如果嚴(yán)格按照文件規(guī)定，企業(yè)在小規(guī)模納稅人期間購買的固定資產(chǎn)，未來認(rèn)定為一般納稅人后，銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，就要按照13%征稅。但是，由于企業(yè)并未抵扣過進(jìn)項(xiàng)稅額，如果按照13%征稅顯然是重復(fù)納稅，因此可以簡易計(jì)稅。但營改增之后，對(duì)一般納稅人轉(zhuǎn)讓小規(guī)模納稅人期間取得的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)等，并沒有文件明確規(guī)定可以按照簡易計(jì)稅方法繳稅。能不能參照?qǐng)?zhí)行需要與稅務(wù)機(jī)管溝通。

二、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇按3％的征收率全額計(jì)稅，全額計(jì)稅應(yīng)納增值稅 = 全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷（1 + 3%）× 3%。也可以選擇采用5％的征收率差額計(jì)稅。差額計(jì)稅應(yīng)納增值稅 =（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 取得該土地使用權(quán)的原價(jià)）÷ （1 + 5%）× 5%。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，只能適用3％的征收率全額計(jì)稅。

三、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)差額扣除的合法憑據(jù)試點(diǎn)納稅人按照規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除?！盃I改增”差額征稅是原營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策的延續(xù)，指營改增試點(diǎn)納稅人在取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證后，按照全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用和可扣除的價(jià)款的差額征收增值稅的一種征稅方法。“營改增”差額征稅應(yīng)做到合法、真實(shí)、完整，即準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目必須符合稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)范性文件的規(guī)定，屬于實(shí)際發(fā)生并能提供合法有效憑證，以清單形式逐筆如實(shí)申報(bào)。合法有效憑證包括：1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證；2.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；3.繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證；4.扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證；5.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅有關(guān)稅收優(yōu)惠

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅。

2.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

4.自2023年1月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅優(yōu)惠政策不再延續(xù)，改為減按1%征收率征收增值稅。

5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。

6.單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)視同銷售無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。因此，單位或個(gè)人用于公益事業(yè)、或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的無償捐贈(zèng)土地使用權(quán)不作視同銷售繳納增值稅。