一、房租增值稅納稅義務(wù)時間與實(shí)際上繳時間的差異

預(yù)收房租時，租賃業(yè)務(wù)并沒有發(fā)生。按《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，只有發(fā)生應(yīng)稅行為，才應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。所以預(yù)收的租金，并未觸發(fā)納稅義務(wù)，不能作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

但根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文件第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。所以在沒有起租前收到定金也應(yīng)先繳納增值稅?！对鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定的納稅義務(wù)時間，只是說的納稅的義務(wù)真實(shí)產(chǎn)生的時間，而不是繳納時間，兩者的差距，類似于預(yù)收賬款與確認(rèn)收入之間的差異。

所以，房屋租賃的增值稅，納稅義務(wù)的方式時間，與應(yīng)繳納增值稅時間存在差異。在預(yù)收房租的情形下，納稅義務(wù)發(fā)生時間要晚于應(yīng)納稅時間。

【案例說明】甲公司向乙企業(yè)出租A辦公樓3~4層，年付租金105萬（含增值稅），雙方1月2號簽訂合同，乙企業(yè)支付定金21萬。2月1日為起租日，起租日乙公司預(yù)付全年房租。乙公司每月末收甲公司當(dāng)月的租金發(fā)票。則甲公司預(yù)收房租分錄為：（租房增值稅按5%計(jì)稅）。

1、1月2日預(yù)收定金

借：銀行存款 21 萬貸：預(yù)收賬款 21 萬

同時上繳稅款

借：應(yīng)交增值稅—預(yù)繳增值稅 1萬貸：銀行存款 1萬

2、2月2日預(yù)收全年房租

借：銀行存款 84 萬 貸：預(yù)收賬款 84 萬

同時上繳稅款

借：應(yīng)交增值稅—預(yù)繳增值稅 4萬貸：銀行存款 4萬

3、2月份確認(rèn)房租收入

借：預(yù)收賬款 8.75萬貸：其他業(yè)務(wù)收入 8.33萬應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額 0.42 萬

同時抵消改銷項(xiàng)稅

借： 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額 0.42 萬貸：應(yīng)交增值稅—預(yù)繳增值稅 0.42 萬

二、如果預(yù)收房租時同時開出發(fā)票，則納稅義務(wù)時間與繳費(fèi)時間相同。

根據(jù)《增值稅草案》第二十六條 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，按照下列規(guī)定確定:

(1) 發(fā)生應(yīng)稅交易，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收銷售款項(xiàng)或者取得銷售款項(xiàng)索取憑據(jù)的當(dāng)日;先開具發(fā)票的為開具發(fā)票的當(dāng)日。(2)視同發(fā)生應(yīng)稅交易，納稅義務(wù)發(fā)生時間為視同發(fā)生應(yīng)稅交易完成的當(dāng)日。(3) 進(jìn)口貨物，納稅義務(wù)發(fā)生時間為貨物進(jìn)入關(guān)境的當(dāng)日增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)日。

【接上案例】上案例中，甲公司2月2日開具增值稅發(fā)票，則分錄如下：

借：銀行存款 84 萬 應(yīng)交增值稅—預(yù)繳增值稅 1萬 貸：預(yù)收賬款 80萬 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額 4萬

三、如果收到定金后退租的增值稅處理。

房租租賃中，收訖定金即要預(yù)繳增值稅。如果預(yù)繳增值稅后，乙方違約導(dǎo)致租賃行為無效，則表明未發(fā)生納稅義務(wù)，預(yù)繳增值稅需要退還。

【接案例1】乙企業(yè)違約，經(jīng)協(xié)商后退定金10萬則應(yīng)進(jìn)行的賬務(wù)處理

1、1月2日預(yù)收定金

借：銀行存款 21 萬貸：預(yù)收賬款 21 萬

同時上繳稅款

借：應(yīng)交增值稅—預(yù)繳增值稅 1萬貸：銀行存款 1萬

2、2月份乙企業(yè)退租，同時退還10萬定金

借：預(yù)收賬款 21萬貸：營業(yè)外收入—違約金收入 11萬銀行存款 10萬

3、預(yù)繳增值稅退稅

借：銀行存款 1萬貸：應(yīng)交增值稅—預(yù)繳增值稅 1萬

四、租賃中途退租的賬務(wù)處理

租賃中途退租，其增值稅處理分兩種情況。第一種情況，已經(jīng)開具全額的增值稅發(fā)票。此時退租，需要重新開具退還租金的紅字發(fā)票；第二種情況，每月確認(rèn)收入后開具發(fā)票。退租時需要把預(yù)繳增值稅退還。

1、已開發(fā)票，退租開紅字發(fā)票

借：預(yù)收賬款貸：銀行存款應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額（負(fù)數(shù)紅字）

2、所退租金未開發(fā)票

借：預(yù)收賬款貸：銀行存款

未退預(yù)收賬款及預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入

借：預(yù)收賬款 應(yīng)交增值稅—預(yù)繳增值稅貸：營業(yè)外收入-違約金