本來(lái)以為房地產(chǎn)老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅政策已經(jīng)實(shí)施三年，大家應(yīng)該都輕車熟路了，結(jié)果臨近年底，咨詢這個(gè)問(wèn)題的明顯增多了，干脆寫一篇文章，就算是做個(gè)總結(jié)吧。

老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅的計(jì)算分為兩個(gè)階段：預(yù)售預(yù)繳階段和申報(bào)階段，下面分別做出說(shuō)明。

1、 預(yù)售預(yù)繳階段

這個(gè)階段比較簡(jiǎn)單。依據(jù)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳增值稅款=預(yù)收款÷（1+征收率5%）×3%

注意事項(xiàng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。這是目前形成的基本共識(shí)，當(dāng)然了，個(gè)別地方除外。

例一：某房地產(chǎn)公司老項(xiàng)目實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅，2019年1月份收到銷售回款1,070.00萬(wàn)元，其中誠(chéng)意金5.00萬(wàn)元，認(rèn)籌金15.00萬(wàn)元，客戶首付款及按揭回款1,050.00萬(wàn)元。

應(yīng)預(yù)繳增值稅款=預(yù)收款÷（1+征收率5%）×3%

=（10,700,000.00-50,000.00-150,000.00）÷（1+5%）×3%

= 300,000.00（元）

2、 申報(bào)階段

依據(jù)規(guī)定，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

例二：某房地產(chǎn)公司老項(xiàng)目實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅，2019年11月完工并陸續(xù)交付業(yè)主，其中當(dāng)月應(yīng)確認(rèn)銷售收入2.10億元（含稅），至當(dāng)月底累計(jì)已預(yù)繳增值稅995.00萬(wàn)元。

當(dāng)期應(yīng)納增值稅=210,000,000.00÷（1+5%）×5%

= 10,000,000.00（元）

當(dāng)期應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=當(dāng)期應(yīng)納增值稅-累計(jì)已預(yù)繳增值稅

=10,000,000.00-9,950,000.00

=50,000.00（元）

注意事項(xiàng)：

1、如果按上述公式計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)申報(bào)數(shù)<0，說(shuō)明有未抵減完的預(yù)繳稅款，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2、通過(guò)計(jì)算可以看出，一些人理解的原來(lái)已按3%預(yù)繳，確認(rèn)收入時(shí)直接補(bǔ)2%的差額是錯(cuò)誤的，與規(guī)定明顯不符。

3、銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。對(duì)以投資、分配利潤(rùn)、捐贈(zèng)、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。