老黎說稅：2023年第89講，說稅收，談風(fēng)險，講政策。今天說說銷售自行開發(fā)的房地項目增值稅計稅規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)并對外銷售的，適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅管理暫行辦法》（總局公告2016年第18號）的征管規(guī)定。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)自用、出租（所有權(quán)已登記在本企業(yè)名下）后銷售的，適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第14號）。

一、適用范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及以接盤等形式購人未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅管理暫行辦法》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

二、銷售額

（一）一般規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額＝（全部價款和價外費用﹣當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷(1+9%)

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款＝支付的土地價款 x （當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施（道路、綠地、物業(yè)用房等）的建漢面積。

上述所稱建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。（見《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間增值稅征管問題的公告》總局公告2016年第86號）。

（二）其他事項

1.房地產(chǎn)項目對應(yīng)的全部土地價款并非一次性從當(dāng)期銷售額中扣除，而是隨著銷售進(jìn)度在不同的納稅期分期扣除，即"賣一套房，扣一筆與之對應(yīng)的土地出讓金"。因此，一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

2.支付的土地價款，是指向政府、自然資源管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)（非稅收入票據(jù)）。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

4.需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

(1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。

(2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變。

(3）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

以上內(nèi)容見《財政部、國家稅

務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財稅〔2016〕140號）。

（三）房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法的銷售額

需要注意的是，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法以取得的全部價款和價外費用為銷售額（不得扣除對應(yīng)的土地價款）按照5％的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：

1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

3.以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項目。（見《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進(jìn)項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》總局公告2019年第31號）

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項銷售的不動產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5％的征收率計算繳納增值稅。（見《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于明確國有農(nóng)用地出租等增值稅政策的公告》財政部、稅務(wù)總局公告2020年第2號）。

三、預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3％的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收款÷(1＋適用稅率或征收率）x3%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)項目收到預(yù)收款后，應(yīng)區(qū)分計稅方法計算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款，并在收到預(yù)收款的次月納稅申報期內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。其中，適用一般計稅方法計稅的，按照9％的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5％的征收率計算。

四、進(jìn)項稅額

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的"建設(shè)規(guī)模"為依據(jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項稅額

＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額 x （簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

上述房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模，是指項目的總建設(shè)面積。

五、納稅申報

1.一般計稅方法

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和9％的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2.簡易計稅方法

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5％的征收率計算當(dāng)期轉(zhuǎn)應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.抵減應(yīng)納稅額合法有效憑證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

六、發(fā)票開具

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

3.一般納稅人向其他個人（即自然人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

4.需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人征收管理與上述一般納稅人適用簡易計稅方法的規(guī)定相同，相關(guān)征管規(guī)定不再贅述。