A公司屬于一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，成立于2017年12月，2018年12月-2021年7月累計收取預(yù)售房款金額34,171,772.64元，其中：2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元。

A公司適用稅率如下：附加稅率6%（城建稅率1%、教育費附加3%、地方附加2%），增值稅率10%（2018年12月-2019年3月）和9%（2019年4月-2021年7月），增值稅預(yù)征率3%，土增稅預(yù)征率2%。

A公司已就預(yù)售房款金額34,171,772.64元繳納稅金如下：預(yù)征增值稅936,874.98元、附加稅56,212.50元、預(yù)征土增稅624,583.34元。

近日，A公司接到稅務(wù)稽查局的通知，要求補(bǔ)繳2018年12月-2021年7月收取預(yù)售房款34,171,772.64元少預(yù)征的土增稅。A公司財務(wù)人員經(jīng)過與稅務(wù)稽查人員溝通，得知之前在申報預(yù)征土增稅時使用了錯誤的計征依據(jù)。

分析：

1、原來使用的預(yù)征土增稅計征依據(jù)=預(yù)收賬款÷(1+增值稅率)

（1）2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，

預(yù)征土增稅計征依據(jù)=14,517,930.24÷(1+10%)=13,198,118.40元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=13,198,118.40×2%=263,962.37元。

（2）2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

預(yù)征土增稅計征依據(jù)=19,653,842.40÷(1+9%)=18,031,048.10元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=18,031,048.10×2%=360,620.97元

合計：已預(yù)征土增稅624,583.34元

2、根據(jù)《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定：

“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù) = 預(yù)收款 - 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

（1）2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，

預(yù)征增值稅=預(yù)收賬款÷(1+增值稅率)×增值稅預(yù)征率=14,517,930.24÷(1+10%)×3%= 395,943.55元，

預(yù)征土增稅計征依據(jù)=預(yù)收賬款-預(yù)征增值稅=14,517,930.24-395,943.55=14,121,986.69元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=14,121,986.69×2%=282,439.74元。

（2）2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

預(yù)征增值稅=預(yù)收賬款÷(1+增值稅率)×增值稅預(yù)征率=19,653,842.40÷(1+9%)×3%= 540,931.43元，

預(yù)征土增稅計征依據(jù)=預(yù)收賬款-預(yù)征增值稅=19,653,842.40-540,931.43=19,112,910.97元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=19,112,910.97×2%=382,258.23元。

合計：應(yīng)預(yù)征土增稅664,697.97元

3、按照《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定，A公司2018年12月-2021年7月收取預(yù)售房款34,171,772.64元少預(yù)征土增稅40,114.63元（664,697.97元-624,583.34元），除了補(bǔ)繳稅款外，還需要繳納滯納金14,245.14元。

附計算明細(xì)表：

總結(jié)：

實務(wù)操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應(yīng)預(yù)征土增稅額=預(yù)收款÷（1+增值稅稅率）×土地增值稅預(yù)征率”的計算公式，計算應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。納稅人務(wù)必準(zhǔn)確理解政策，合規(guī)計算應(yīng)預(yù)征稅款。