土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。這里的單位主要是指房地產(chǎn)行業(yè)，賣房子對(duì)他們是主營(yíng)業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是房地產(chǎn)行業(yè)在賣房子時(shí)土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，并且土地比剛開(kāi)始增值了不少，但單獨(dú)抽出土地進(jìn)行估價(jià)比較麻煩，因此把它放進(jìn)了房子價(jià)格一起計(jì)算，同時(shí)進(jìn)行各種成本和費(fèi)用的扣除來(lái)算出要交的土地增值稅，同時(shí)這個(gè)土地是國(guó)有土地，也就是這個(gè)地的來(lái)源是來(lái)自政府，并且繳納了土地出讓金。

財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)稅收收入172731億元，土地增值稅6896億元，同比增長(zhǎng)6.6%，土地增值稅屬于地方稅種，占稅收收入比例不高，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)卻屬于一個(gè)大稅種。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓周期較長(zhǎng)，因此土地增值稅往往采取項(xiàng)目地預(yù)繳的方式進(jìn)行，在項(xiàng)目完成時(shí)再進(jìn)行清算。也就是說(shuō)當(dāng)房地產(chǎn)公司收到預(yù)售房款的次月15日前要進(jìn)行預(yù)繳稅款的申報(bào)，預(yù)交土地增值稅稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*預(yù)征率。同時(shí)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定除保障性住房外，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，2022年4月銷售普通住宅預(yù)收房款1090萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1090/(1+9%)*3%=30萬(wàn)元。土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1090-30=1060萬(wàn)元。預(yù)交土地增值稅稅款=1060*2%=21.2萬(wàn)元。

同時(shí)政策規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下清算條件起90日內(nèi)，向房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅（注意清算要分項(xiàng)目分房屋類型）。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(三)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；(四)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；(五)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(六)國(guó)務(wù)院確定的其他情形。

房地產(chǎn)公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算

例子：假設(shè)上述A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2020年12月份開(kāi)發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實(shí)現(xiàn)不含增值稅稅收入總額為45000萬(wàn)元，預(yù)繳土地增值稅800萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用7000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本12500萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬(wàn)元(已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬(wàn)元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計(jì)算方法如下：

(1)實(shí)際收入總額為45000萬(wàn)元。單位售價(jià)=45000÷(100000×90%)=0.5萬(wàn)元/平方米

(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬(wàn)元。(3)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬(wàn)元。(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為12500萬(wàn)元。(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=3750+(7000+12500)×5%=4725萬(wàn)元。(6)允許扣除的稅費(fèi)為2900萬(wàn)元。(7)加計(jì)扣除額=(7000+12500)×20%=3900萬(wàn)元。

(8)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50萬(wàn)元。

(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬(wàn)元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬(wàn)元。