個人二手房交易稅收政策 財小通 2022-11-28 19:15:24 河南

【增值稅】 　　

一、個人出售其購買的住房：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用以上規(guī)定。 　　二、個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。 　　

三、個體工商戶應(yīng)按照本條上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；其他個人應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 　　

四、個人出售自建自用住房，免征增值稅。 　　

五、家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。 【城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加】 　　城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。適用稅（費）率為：城市維護建設(shè)稅：按市區(qū) 7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計征；教育費附加：按 3% 的征收率計征；地方教育附加：按 2% 的征收率計征。

【個人所得稅】

　　一、個人出售房產(chǎn)（房產(chǎn)來源包括購入和受贈房產(chǎn)），有增值但不符合免稅條件的，區(qū)分以下兩種情況征收： 　　（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)納稅所得額的20％計征； 　?。ǘ┎荒芎藢嵲档模词杖肴~（不含增值稅）的1.5％計征；

二、個人通過拍賣市場(包括網(wǎng)上拍賣）取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額且有增值的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。（《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強和規(guī)范個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕38號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕1145號)）。 　

　三、個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額（不含增值稅）征收2%的個人所得稅。 　

　四、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移，對當事雙方不征收個人所得稅： 　?。ㄒ唬╇x婚析產(chǎn) 　?。ǘ┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 　?。ㄈ┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； 　?。ㄋ模┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 　

　五、除上述第四點列舉的產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移不征收個人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。（注：根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(2019年第74號)，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。稅率為20%。）對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的稅費后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定：1、贈與合同上標明贈與價格的，按贈與價格確定；2、贈與合同上未標明贈與價格或標明的贈與價格低于評估價的，以評估價確定。

　　六、個人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房的免征個人所得稅。

【印花稅】 　　一、自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人買賣非住房的（如車位、店面、寫字樓等），買賣雙方按合同金額（或評估計稅價值）的萬分之五繳納印花稅。 　　二、房產(chǎn)繼承、贈與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，計稅依據(jù)由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。

【土地增值稅】 　　一、自2008年11月1日起，對個人銷售住房（含普通標準住房和非普通標準住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位、工業(yè)廠房非住宅二手房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。 　　二、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅?！百浥c”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 　　三、對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

【契稅】 　　一、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。 　　

二、個人購買的二手房，凡不符合減免稅規(guī)定的，應(yīng)按3%征收契稅。 　　

三、在中華人民共和國境內(nèi)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依法繳納契稅。計稅依據(jù)為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。稅率為3%。 　

　四、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 　

　五、婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。夫妻因離婚分割共同財產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅。 　　

六、因共有不動產(chǎn)份額變化，或因共有人增加或者減少而發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當依法繳納契稅。 　　

七、契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。免征增值稅的，確定契稅計稅依據(jù)時，成交價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。稅務(wù)機關(guān)核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

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