許多企業(yè)若將自身的房地產(chǎn)直接進行買賣會產(chǎn)生較高的稅費成本，若以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，公司的股東僅需要繳納企業(yè)所得稅、個人所得稅與印花稅，較低的涉稅成本或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)進行資源整合的重要形式，但企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否需要征收土地增值稅，各地稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定又存在哪些差異？本文嘗試對該問題進行分析。

地方規(guī)定

（一）需要征收土地增值稅

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號）：廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》(桂地稅報[2000]32號)收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

2.《湖南省地稅局財產(chǎn)和行為稅處，關(guān)于明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財行便函[2015]3號）：據(jù)各地反映，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)避稅收現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴(yán)重沖擊稅收公平原則，影響依法治稅，造成了稅收大量流失?？偩衷掳l(fā)三個批復(fù)明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。為了規(guī)范我省土地増值稅管理，堵塞征管漏洞。對于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)済利益的，應(yīng)比照國稅函(2000)687號、國稅函(2009）387號、國稅函(2011）415號文件，依法繳納土地増值稅。

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國稅函[2011]415號） “天津市地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的請示》（津地稅辦〔2011〕6號）收悉。經(jīng)研究，同意你局關(guān)于‘北京國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為’的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅”。

（二）無需征收土地增值稅

1.福建省地方稅務(wù)局網(wǎng)上回復(fù)咨詢：國稅函[2000]687號文件屬個案批復(fù)，未抄送我省。按《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，切實屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土地增值稅。具體須根據(jù)實際運作情況由當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C關(guān)判定。

2.《重慶市地方稅務(wù)局貫徹重慶市人民政府辦公廳關(guān)于落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展意見的通知》（渝地稅發(fā)[2016]20號）第一條第六款規(guī)定，企業(yè)發(fā)生股權(quán)變動，未導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，企業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，按土地的歷史成本確認(rèn)土地增值稅扣除項目。

3.《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于對股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何征收土地增值稅問題的批復(fù)》（皖地稅政三字[1996]367號 ）黃山市地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于省旅游開發(fā)中心轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)如何計征土地增值稅的請示》（黃地稅一字[1996]第136號）悉。經(jīng)研究，并請示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)批復(fù)如下：據(jù)了解，目前股權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）情況較為復(fù)雜。其中，對投資聯(lián)營一方由于經(jīng)營狀況等原因而中止聯(lián)營關(guān)系，正常撤資的，其股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，暫不征收土地增值稅；對以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為盈利目的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

稅收風(fēng)險能否避免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

公司在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，雖然賬面的資產(chǎn)包括土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，但企業(yè)最終得到的是股權(quán)的對價，而非取得土地的對價。這并不等于轉(zhuǎn)讓股權(quán)將會變成轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，因為企業(yè)并未構(gòu)成“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物”的行為。

根據(jù)國稅函〔2000〕687號的政策稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為“明股實地”需要征收土地增值稅，但是出臺該文件的案例背景不具有普遍性。實際操作中，大部分稅務(wù)機關(guān)也尚未按照該文件的執(zhí)行口徑對股權(quán)轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，企業(yè)在進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時可以盡量避免與該案件相同的做法，例如廣西案例收購方采用“一次性共同轉(zhuǎn)讓”，那么通過分步轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，就能從一定程度上降低土地增值稅涉稅風(fēng)險。

總 結(jié)

對于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅的問題，依照土地增值稅暫行條例規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不屬于土地增值稅的征稅范圍，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。各地稅務(wù)機關(guān)雖然執(zhí)行口徑存在差異，但企業(yè)可以通過籌劃轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式來規(guī)避稅收風(fēng)險。實質(zhì)扣稅的前提和基礎(chǔ)應(yīng)該是稅收法定，依法征管，如果企業(yè)的架構(gòu)和安排具有合理商業(yè)目的，無證據(jù)證明企業(yè)具有避稅和偷逃稅的行為。

作者：喬藝璇，單位：中匯（天津）稅務(wù)師事務(wù)所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！