上篇文章我們討論分析了個(gè)人出租房屋涉及到的稅費(fèi)種類，包括增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加，水利建設(shè)基金，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，個(gè)人所得稅，印花稅。本文就具體分析一下這些稅費(fèi)在個(gè)人出租住房時(shí)是怎么計(jì)算繳納的，以及有哪些稅收優(yōu)惠政策。

增值稅

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年03月31日發(fā)布的《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第四條(二)，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第八條，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款： (一)出租住房：　　應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%　　(二)出租非住房：　　應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2021年3月31日發(fā)布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)）第四條，《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅?/span>分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)15萬(wàn)元的，免征增值稅。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加都屬于增值稅附加稅，是以增值稅稅額作為計(jì)稅依據(jù)的。

（一）城市維護(hù)建設(shè)稅

(1)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七;　　(2)納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五;　　(3)納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

納稅人所在地，是指納稅人住所地或者與納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的其他地點(diǎn)，具體地點(diǎn)由省、自治區(qū)、直轄市確定。以湖南省為例，根據(jù)2021年09月23日發(fā)布的《湖南省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局關(guān)于明確城市維護(hù)建設(shè)稅納稅人所在地具體地點(diǎn)的公告》（湖南省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局公告2021年第4號(hào)），納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅的，其城市維護(hù)建設(shè)稅納稅人所在地為繳納增值稅、消費(fèi)稅的地點(diǎn)。因?yàn)榧{稅人屬于個(gè)人，不能開(kāi)具增值稅發(fā)票，所以個(gè)人出租住房需到住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)。因此推斷出個(gè)人出租住房的城市維護(hù)建設(shè)稅納稅人所在地為住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

（二）教育費(fèi)附加、地方教育附加

教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人）實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅稅額的2%。

（三）水利建設(shè)基金

各個(gè)地區(qū)不同，以湖南省為例，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，按生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收入的0.6‰繳納水利建設(shè)基金。

根據(jù)2016年01月29日發(fā)布的《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財(cái)稅〔2016〕12號(hào)），按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金

房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅使用稅

房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下： (1)大城市1.5元至30元； (2)中等城市1.2元至24元； (3)小城市0.9元至18元； (4縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

個(gè)人所得稅

財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。財(cái)產(chǎn)租賃所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人出租住房以湖南省為例，個(gè)人所得稅征收采取據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種征收方式　　(一)納稅人出租(轉(zhuǎn)租)住房采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑合法有效憑證，從其租金收入中依次減除住房租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用，以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)?！　?二)納稅人出租(轉(zhuǎn)租)住房不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算住房租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%～10%核定應(yīng)納稅所得額,具體適用比例由各市州稅務(wù)局確定?！　?三)應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下：　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率　　個(gè)人出租住房減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

印花稅

租賃合同是屬于《印花稅稅目稅率表》中應(yīng)稅憑證之一，稅率為0.1%。

對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

以上就是個(gè)人出租住房的涉稅情況，下面我來(lái)用一張表格來(lái)總結(jié)一下：

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