文|金穗源商學(xué)院 許明信

“老師，我們企業(yè)在拿地時(shí)，承諾政府在項(xiàng)目臨近地塊上為原居民進(jìn)行等面積住房安置，現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)行清算，主管稅局要求我們對安置部分視同銷售，按照市價(jià)繳納增值稅，請問，是否正確？”大家經(jīng)常在課堂提問時(shí)問到我類似的問題。

對于視同銷售，我沒有意見，但是，對計(jì)稅依據(jù)我認(rèn)為：稅局的要求是不正確的。其實(shí)，拆遷還建房在增值稅的處理上，營改增后，政策并不明朗，致使很多學(xué)員在這個(gè)問題上迷惑不解。今天我們把這個(gè)問題說透。

首先我們需要清楚在營改增前，是如何處理的。

根據(jù)《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（總局公告2014年第2號）規(guī)定，納稅人以自己名義立項(xiàng) ，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令第52號第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定 ，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

也就是營業(yè)稅時(shí)期，營業(yè)稅是按照組成計(jì)價(jià)繳納營業(yè)稅的。

其次，營改增后，總局層面并沒有延續(xù)這個(gè)政策。但是在個(gè)別地方對此問題作出了明確，比如：河南、河北。

河南省營改增政策解讀： 問：因?yàn)槌鞘幸?guī)劃調(diào)整或者棚戶區(qū)改造等原因，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計(jì)稅銷售額應(yīng)該如何確定？

答復(fù)：在總局未明確之前，暫比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號）和各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》（豫地稅發(fā)[2005]16號）第七條第四款規(guī)定的成本利潤率執(zhí)行。即納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為屬于視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅，其計(jì)稅銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》第七條第四款規(guī)定確定的成本利潤率執(zhí)行。

河北省營改增政策解讀：

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

?不清楚未明確的地區(qū)，是否同樣執(zhí)行“組成計(jì)價(jià)”的政策，大家盡可留言分享。我個(gè)人觀點(diǎn)是這樣的，由于“拆遷還房”是由政府主導(dǎo)的非市場經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，而且，業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)也不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，所以，按照公允價(jià)納稅我并不認(rèn)同，我倒是認(rèn)為拆遷補(bǔ)償合同中約定的價(jià)格更為可觀。