三墩北的錢江彩虹軒已經(jīng)開始登記了，雖然網(wǎng)上信息有很多，但后臺還是有不少咨詢，所以這條推文比較簡單，我們會想到哪點寫哪點，就當(dāng)是給彩虹軒現(xiàn)有信息的查漏補缺。

樓棟選擇、工程進度

這次開3幢：1#、5#、9#。1號樓、5號樓東邊是古墩路，古墩路高峰期車流量很大，平時卡車也多，能避開還是避開；另外1號樓北面是個加油站。9號樓受主干道影響小點，不過南面是幼兒園，有時候也會吵。

進度的話錢江真的很慢，這塊地是去年一月拿的，到現(xiàn)在1年半過去才首開了3幢，速度可想而知。按彩虹軒今天發(fā)布的《交付樣板房告知書》來看，交付樣板房要在項目整體交付后保留6個月，因此部分房源會在25年6月30日交付。

那由上反推，彩虹軒的預(yù)計交付時間應(yīng)該是24年底、25年初。如果你有小孩子讀書這樣的硬杠杠在，建議你計算好時間再搖。

除了首開這3幢，彩虹軒剩下還有4幢住宅能開，按照現(xiàn)在的開盤節(jié)奏，下一次又不知道要猴年馬月了。不過好消息是融信今年在三墩北拿的新地已經(jīng)公示了規(guī)劃，這塊地就在天瀾的北面、西雅圖的東面，位置也是相當(dāng)?shù)暮谩０慈谛诺乃俣?，等彩虹軒能二開時候，估計這個新項目也能首開，加入分流了。

戶型好不好，偷面積靠譜嗎

先吐槽下，錢江為什么會在彩虹軒做這么多的89㎡戶型？三墩北地段的確就是個剛需地段，但你戶型可以稍微做的有彈性點嘛。不過話說回來，反正這價也不愁賣，戶型隨便來。

彩虹軒戶型出來，大家最關(guān)心的倒不是部分戶型有暗衛(wèi)這些，而是一塊2020年出讓的主城區(qū)地塊，居然還能看到“偷面積”的影子。彩虹軒每個戶型基本北向都有一個不小的設(shè)備平臺，理論上是可以包起來進行拓展的。

我們以1號樓的89㎡邊套為例，戶型圖上北面廚房邊上就是有一個設(shè)備平臺的，如果這個戶型要實現(xiàn)完整的三房，就得把這個設(shè)備平臺包到屋內(nèi)。

我們也實地看了這個戶型，彩虹軒的確把設(shè)備平臺做的很微妙，不是一個標(biāo)準(zhǔn)的外露平臺，而是用墻已經(jīng)把這個平臺包了一半了，后期要包的確很方便。

但是話說回來，在已經(jīng)施工的樣板房（9幢201室）邊上，它的窗已經(jīng)都安裝好了，不管廚房、客廳都已經(jīng)有窗戶了，獨獨這個朝北的設(shè)備陽臺是空出來的，這就是充滿了不確定性了。

關(guān)于“偷面積”這點，的確之前市區(qū)里像向錦繡華府、明熙府這些盤也有“拓展面積”，但你需要知道三點：

一.之前那些還能“偷面積”的項目實際都是2017年出讓的地塊，彼時的確是能偷面積的，但彩虹軒是2020年出讓的地塊，2020年關(guān)于拓展面積的新規(guī)早已執(zhí)行，理論上已經(jīng)不能偷面積了。

二.不管錦繡華府還是明熙府，他們雖然也沒有承諾一定能“偷面積”，但樣板房都是明明白白直接把設(shè)備陽臺就包進來了；而現(xiàn)在看彩虹軒的樣板房在“偷面積”的內(nèi)容上是比較含糊的。

三.的確現(xiàn)在在蕭山你也能看到一些“偷面積”的新盤，比如之前的印江濱、美頌城這些，但你也明白，首先那邊是蕭山區(qū)，其次是它們樣板房也有明確展示，哪怕最后你因為“拓展面積”有了糾紛，也能拿樣板房信息找開發(fā)商撕逼。而且現(xiàn)在，更主流的方式是通過封閉陽臺半買半送，而非設(shè)備陽臺撞大運。

當(dāng)然，對彩虹軒來說，能有這種“拓展面積”的操作空間，看上去性價比是很高的，但是在現(xiàn)有環(huán)境下的確也存在風(fēng)險。如果最后“偷面積”成了，那89三房、114四房也還美滋滋；如果沒成，那就是買了個2.5房，3.5房，風(fēng)險自己評判。

而拋開“偷面積”之外，彩虹軒的戶型也只能說中規(guī)中矩，我們以89㎡中間套全明戶型舉例。通過小雞選房上的戶型參數(shù)可以看出來，在三墩北做個板塊內(nèi)部對比的話，彩虹軒的89㎡A1'戶型算上設(shè)備平臺，空間表現(xiàn)也是小于不偷面積的紫璋臺95㎡和天瀾103㎡。

也就是說一分價錢一分貨，你指望彩虹軒通過“偷面積”用89㎡去實現(xiàn)100㎡左右的居住體驗，沒戲。而再去和市面上在售的89㎡不偷面積的戶型比，彩虹軒也不算有優(yōu)勢，依舊是小雞選房上的戶型參數(shù)，對比在售的源著天樾府89㎡中間套，也只能算各有勝負(fù)。

關(guān)于彩虹軒的“偷面積”這塊，我們總結(jié)下就是：

彩虹軒“拓展面積”的實際表現(xiàn)沒有想象中的那么猛，但如果實現(xiàn)，89㎡三房，114㎡四房性價比還是很高的。當(dāng)然，你也需要面對如果不成功只有2.5房，3.5房的風(fēng)險，因為現(xiàn)在開發(fā)商給出的消息不夠明確。

倒掛到底有多少

首先，彩虹軒邊上的像奧克斯締逸城、上實海上海這些余杭區(qū)的商品房是沒多大對比意義的，當(dāng)然這兩個盤的最高網(wǎng)簽價也已經(jīng)到3萬8/㎡了，相比之下彩虹軒的確便宜。

對于彩虹軒，比較有參考價值的是西南側(cè)的次新房綠都云和湖、龍湖水晶酈城。

這兩個盤和彩虹軒比，主要優(yōu)缺點如下：

彩虹軒優(yōu)點是離地鐵近步行可達，不足則是目前看對口的文理第二小學(xué)生源比較一般。

云和湖、水晶酈城的優(yōu)點是自帶湖景公園，對口的嘉綠苑景匯小學(xué)的生源可能會稍微好點，不足是離地鐵較遠，并且云和湖會受高速、高鐵影響。

這個就屬于各有所長了，真的要說小學(xué)可能還是西雅圖、西湖國際城那邊的星洲第二小學(xué)更能講故事。

目前二手成交信息的話，我們就不拿單一數(shù)據(jù)了，直接用手邊買房查看了最近成交的網(wǎng)簽信息。云和湖的高層網(wǎng)簽價在3.46萬元/㎡至4.72萬元/㎡之間。

而水晶酈城除了一套明顯做低的大戶型，剩下房源的網(wǎng)簽價在3.14萬元/㎡至4.63萬元/㎡之間；并且水晶酈城的成交量不算大，整個7月也就成交了1套。

網(wǎng)簽價的確因為戶型、樓層、裝修等會浮動比較大，但彩虹軒新房的性價比依舊遠高于買二手。

不過你也需要明白，云和湖、水晶酈城的二手掛牌量都非常大，光是貝殼上云和湖72套、水晶酈城43套，加起來就有115套；再算上即將交付的銀城云谷天境，三墩北就是一、二手價差有，但是競爭會非常激烈。而且等彩虹軒25年初交付，周邊已經(jīng)有不少滿5的房源了，頂著高額的增值稅，你的出貨壓力會更大。

最后關(guān)于二手房的話，我們還是想說：國家現(xiàn)在對房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)很明顯了，大刀闊斧，已經(jīng)到了轉(zhuǎn)變慣性思維的時候；尤其是二手房，現(xiàn)在連水都基本斷了，那還怎么漲？

你去考慮彩虹軒能賺多少，不如考慮彩虹軒你到底能不能自己住，來得更實在。畢竟真的要投資，有產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃加持的未來科技城，不比三墩北靠譜多了。

值不值得沖

剛需來說，彩虹軒就是目前實打?qū)嵉奈骱^(qū)最低門檻?，F(xiàn)在西湖區(qū)里，單價3萬內(nèi)有地鐵的住宅，只有彩虹軒和祥生雙浦項目。雙浦可能更多是面向濱江、之轉(zhuǎn)客群了，因此對于大城西的剛需來說，彩虹軒就是主城區(qū)里最便宜的地鐵盤了。

事實上唯一需要顧慮的還是社保。的確現(xiàn)在很多風(fēng)聲，什么綠2沒報滿，綠3、萬科人更少，給你傳達一種好像市場里已經(jīng)沒多少人的感覺；問題是你仔細想想，那些搖亞運村的，甚至搖未來科技城的，跟你是一波人嗎？人家預(yù)算都是遠超彩虹軒。

這種總價高的房子，市場里的確可能房票還有的多，但資金池已經(jīng)見底了；反而彩虹軒這種250萬級的房票，并沒有太多的消耗，天瀾、星創(chuàng)城、前宸這幾個加起來，還沒上輪一個紫璋臺多，這還都是人才、無房票，那有房票呢？

彩虹軒大部分房源才250萬級，你想想會有多少周邊拆遷的戶和貸不了多少款的老年票對它虎視眈眈；就像誰能想到溪上儷庭會拼到“頂格社保”一樣。我們這次跑盤的時候，就在彩虹軒邊上遇到很多來看房、找售樓處的中老年人，和未來科技城那邊以中、青年人為主形成鮮明對比。

想這次抄底好好上車的，我覺得沒必要彩虹軒；當(dāng)然你本來就預(yù)算有限但有追求價差的，那就試一下唄，畢竟現(xiàn)在這個社保還沒什么參考，幾乎都是“盲搖”，大不了沒拼過下次再戰(zhàn)。

最后是純投資，反正如果你預(yù)算能加，那無疑產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、配套更強的未來科技城核心區(qū)會更好，因為最終你要考慮接盤人的購買因素。按照現(xiàn)在大城西的布局來看，三墩北有點像“西湖區(qū)的閑林”，自身比較弱，但又什么都沾一點，的確能靠邊上云城這些帶一下，但是自身氣質(zhì)很難改變了。

不過如果你預(yù)算就這么多，那彩虹軒的確是眼下比較好的一個選擇了。反正現(xiàn)在也是不拼眼光，拼運氣的時代。哪怕你說最后二手房真的涼涼了，那先也是先套隔壁余杭區(qū)的良渚啊，西湖區(qū)好歹還能瘦死駱駝比馬大。

本文對項目所做的介紹為《杭州跑盤老司機》執(zhí)筆人個人觀點，僅供參考。一切與商品房項目相關(guān)的信息以開發(fā)商為準(zhǔn)。規(guī)劃信息存在調(diào)整可能。