根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，政府出讓經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)以招拍掛的方式出讓，且價格不能低于國家規(guī)定的用地最低價格標(biāo)準(zhǔn)。個別地方政府為招商引資，按法律規(guī)定將土地使用權(quán)通過招拍掛的形式出售后，又以補貼、獎勵等方式將土地出讓金返還。雖然原國土資源部曾發(fā)文明令禁止這種返還土地出讓金的行為，但久禁不止。

對于返還的金額，在土地增值稅清算時抵減土地出讓金？還是確認(rèn)為收入？財政部和國家稅務(wù)總局頒布的規(guī)范性文件中沒有明確，因此各地的處理方式不一樣。江蘇省、遼寧省、大連市等地方稅務(wù)局規(guī)定，返還款抵減土地出讓金。在大山公司與宿遷地方稅務(wù)局稽查局（以下簡稱宿遷稽查局）一案中，大山公司為取得“泗洪第一街”項目50.99畝國有建設(shè)用地向泗洪縣國土資源局支付158,300萬元出讓金。2009年12月和2010年1月泗洪縣財政局兩次共給予大山公司1600萬元。大山公司認(rèn)為1600萬元是政府招商引資獎勵，跟土地出讓金沒有關(guān)系。而宿遷稽查局根據(jù)泗洪縣辦記錄整理的《會議紀(jì)要》、泗洪縣財政局出具的《情況說明》認(rèn)定1600萬元是土地出讓金返還款，根據(jù)蘇地稅規(guī)〔2012〕1號文的規(guī)定，將1600萬元從土地出讓金中扣除。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入導(dǎo)致國家稅款流失的風(fēng)險

之所以部分省市明令將返還款抵減土地出讓金，而不確認(rèn)為收入，是為了避免產(chǎn)生國家土地增值稅稅款流失的風(fēng)險。比如說，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以1.5億元取得某宗地的使用權(quán)后，政府以拆遷補償款或者代理拆遷款的形式返回0.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分返回款支付給拆遷戶，或者以購買安置房的形式交付給回遷戶。假設(shè)稅務(wù)機關(guān)未要求該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將0.1億元抵減土地出讓金，則在計算增值額時，可扣除的項目金額為（土地出讓金1.5億元+拆遷補償款0.1億元）×（1+20%）。即政府只收到1.4億元土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻以1.5億元扣除了成本，而且返還款0.1億元又作了一次扣除，并加計扣除了20%。同理，政府以建設(shè)公共配套設(shè)施費的名義返還，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用返還款建設(shè)公共配套設(shè)施；或者政府以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的名義返還，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將返還款用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都會導(dǎo)致返還款被扣除且加計扣除，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少繳土地增值稅。

二、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)確認(rèn)收入導(dǎo)致多繳所得稅和契稅的風(fēng)險

有些地區(qū)的稅務(wù)機關(guān)會將返還款認(rèn)定為收入，理由是地方政府下發(fā)的補貼、獎勵沒有規(guī)定專門用途，不屬于《企業(yè)所得稅法》第7條規(guī)定的不征稅范圍。對于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人來說，將返還款確認(rèn)為收入，則會導(dǎo)致其多繳納所得稅與契稅，而且難以像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣從土地增值稅上獲利。比如說，某制造企業(yè)以1.5億元取得宗地使用權(quán)建廠房，政府返還0.1億元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)要求將返還款確認(rèn)為收入。則該公司在辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)時，必須以1.5億作為計算契稅的基數(shù)，同時，需要就0.1億元繳納25%的企業(yè)所得稅。因其建設(shè)廠房自用，不再轉(zhuǎn)讓，無須繳納土地增值稅，無須考慮土地增值稅扣除金額是1.5億元還是1.4億元。因此，這種情況下該公司并不會為政府返還0.1億元而高興，反而會認(rèn)為，本應(yīng)當(dāng)支付的土地出讓金是1.4億元，僅為了滿足法律規(guī)定的招拍掛條件，0.1億元這樣一進一出就多繳了數(shù)百萬元契稅和企業(yè)所得稅。

根據(jù)上述分析，在地方規(guī)范性文件對土地出讓金返還款的稅務(wù)處理沒有明確規(guī)定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇將其確認(rèn)為收入更有利，非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，則選擇將其抵減土地出讓金更有利。而最不可取的方式是將土地出讓金返還款掛在賬上，既不抵減土地出讓金，又不確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅，導(dǎo)致最終被稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)為收入，因未及時申報繳納所得稅而被要求繳納滯納金甚至被行政處罰。