本指引將我省“三舊”改造分為三類共九種改造模式。第一大類政府主導(dǎo)模式分為：政府收儲(chǔ)、政府統(tǒng)租、綜合整治（政府出資）三種模式；第二大類政府和市場(chǎng)方合作模式分為：以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造、土地整理兩種模式；第三大類市場(chǎng)方主導(dǎo)模式分為：農(nóng)村集體自改、村企合作、原土地使用權(quán)人自改、企業(yè)收購(gòu)改造四種模式。

本指引基于每種模式的典型案例，梳理“三舊”改造過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等主要稅種相關(guān)稅務(wù)處理事項(xiàng)，用于指導(dǎo)“三舊”改造項(xiàng)目的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。今后國(guó)家和省有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

第一大類：政府主導(dǎo)模式

1 政府收儲(chǔ)模式

1.1 情況描述

政府收儲(chǔ)模式是指政府征收（含征收農(nóng)村集體土地及收回國(guó)有土地使用權(quán)等情況，下同）、收購(gòu)儲(chǔ)備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設(shè)的情形，屬于比較傳統(tǒng)的改造模式。

1.2典型案例（政府征收方式）

A市某舊廠房拆除重建改造項(xiàng)目，原廠房用地由政府收回后以公開出讓方式引入投資者進(jìn)行改造。具體為：

一、政府依照城市發(fā)展規(guī)劃，按照法定程序，收回原廠房用地，并向原廠房權(quán)屬人（被征收方）支付補(bǔ)償（貨幣、土地置換、房產(chǎn)置換等多種補(bǔ)償方式，包括政府公開出讓該宗用地后使用出讓收益對(duì)原權(quán)屬人支付的補(bǔ)償）。

二、經(jīng)政府委托的施工企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通過公開方式出讓土地。

三、某商業(yè)地產(chǎn)公司（受讓方）競(jìng)得土地后，向政府支付土地出讓價(jià)款，并將該項(xiàng)目打造成為大型城市商業(yè)綜合體。

1.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

1.3.1 征收方式收儲(chǔ)

1.3.1.1 被征收方（原權(quán)屬人）

被征收方的廠房用地被政府收回，并取得貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

二、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定，對(duì)被征收單位或個(gè)人因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。

三、契稅

根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）第八條第（四）項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號(hào)）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

四、企業(yè)所得稅

（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理。

（二）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，取得的補(bǔ)償收入作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的損失、費(fèi)用按規(guī)定稅前扣除。

五、個(gè)人所得稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

1.3.1.2 征地拆遷方（政府）

政府（含具體征收實(shí)施單位）直接征收房地產(chǎn)，并向被征收方支付貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，政府（含具體征收實(shí)施單位）直接征收房地產(chǎn)，并向被征收方賠償房產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收增值稅。

二、土地增值稅

政府以房產(chǎn)補(bǔ)償被征收方，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅

拆遷方如為政府職能部門，不涉及企業(yè)所得稅。政府部門以外其他機(jī)構(gòu)因拆遷行為取得收入作為應(yīng)稅收入征收企業(yè)所得稅，支付的補(bǔ)償在稅前扣除。

1.3.1.3 受讓方

受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。

一、契稅

（一）根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（二）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)承受者應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、企業(yè)所得稅

受讓方取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。

1.3.1.4 工程施工方

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按“建筑服務(wù)”征收增值稅。

二、企業(yè)所得稅

施工企業(yè)提供勞務(wù)所得，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

三、個(gè)人所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例等相關(guān)規(guī)定和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個(gè)人所得稅征收管理問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第52號(hào)）規(guī)定，工程作業(yè)人員在異地工作期間的工資、薪金所得個(gè)人所得稅，由相應(yīng)企業(yè)代扣代繳并向工程所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。

1.3.2 收購(gòu)方式收儲(chǔ)

以收購(gòu)方式儲(chǔ)備土地的，對(duì)原權(quán)屬人按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收流轉(zhuǎn)稅及附加、土地增值稅等稅費(fèi)，對(duì)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)按取得土地使用權(quán)征收契稅等稅費(fèi)，如能提供政府依法征用、收回土地使用權(quán)文件及補(bǔ)償協(xié)議的，按1.3.1 征收方式收儲(chǔ)處理。

▲長(zhǎng)按識(shí)別添加財(cái)稅君報(bào)名

2 政府統(tǒng)租模式

2.1 情況描述

政府統(tǒng)租是指政府下屬企業(yè)連片租賃農(nóng)村集體的舊廠房用地并實(shí)施改造的情形。

2.2典型案例

B市電子城項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，政府下屬企業(yè)（承租方）連片租賃農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（土地出租方）的舊廠房、鋼材堆放場(chǎng)等土地。具體為：

該企業(yè)（承租方）以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（土地出租方）的名義辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建等建設(shè)手續(xù)，在承租土地上出資增設(shè)建筑物。租賃期內(nèi)，承租方利用建筑物獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獲取收益；出租方僅收取土地租金，不參與承租方經(jīng)營(yíng)管理、不分取經(jīng)營(yíng)收益。土地租賃終止或期滿，承租方向出租方返還租賃土地時(shí)，將增設(shè)建筑物一并無(wú)償移交。

2.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

2.3.1 土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）

土地出租方出租農(nóng)村集體建設(shè)用地，并取得土地租金。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）第三條第（二）款的規(guī)定，納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

因此，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（土地出租方）將土地出租給承租方（本案例中為政府下屬企業(yè)），應(yīng)按“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”服務(wù)繳納增值稅。

二、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，出租方出租土地取得的租金收入，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

2.3.2 承租方

承租方在承租土地上出資增設(shè)建筑物，并將建成的房屋用于出租。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，承租方將建成的房屋用于出租，應(yīng)按“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”征收增值稅。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕29號(hào)）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位，即承租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、企業(yè)所得稅

（一）根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，承租方出租建成的房屋取得租金收入，作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金在稅前扣除。

（二）由于承租方建造建筑物的支出，為實(shí)際發(fā)生的、合理的且與取得收入直接相關(guān)的支出，同時(shí)增設(shè)建筑物并非承租方持有的固定資產(chǎn)，因此相關(guān)建造支出應(yīng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在土地租賃期間均勻攤銷，當(dāng)期攤銷費(fèi)用允許按規(guī)定在稅前扣除。

3 綜合整治（政府出資）模式

3.1 情況描述

綜合整治是政府投資主導(dǎo)整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)，整治工程內(nèi)容主要包括完善小區(qū)公共配套設(shè)施、小區(qū)道路、園林綠化等。

3.2 典型案例

C市某古村歷史文化景區(qū)環(huán)境綜合整治改造項(xiàng)目由政府投資主導(dǎo)綜合整治，保留現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，完善配套設(shè)施和古建筑修繕，整治工程內(nèi)容主要包括：雨污分流、三線下地、道路鋪裝、綠化景觀、立面整飾以及古建筑修繕等。

3.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

3.3.1 不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)屬人

綜合整治區(qū)域范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不變，由政府撥款給原權(quán)屬人進(jìn)行改造。

企業(yè)所得稅：

政府將整改資金撥付給整治區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)屬人，原權(quán)屬人應(yīng)計(jì)入收入，如果同時(shí)符合《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）規(guī)定的三個(gè)條件，可作為不征稅收入，在收入總額中剔除后計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，但相應(yīng)的用于改造支出以及形成資產(chǎn)所計(jì)算的折舊、攤銷，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

3.3.2 工程施工方

工程施工方提供建筑物修繕等勞務(wù)。參照1.3.1.4處理。

第二大類：政府和市場(chǎng)方合作模式

4 以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式

4.1 情況描述

以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式（下簡(jiǎn)稱“毛地出讓”模式）以政府統(tǒng)一組織實(shí)施（即政府為征地拆遷方）為前提，有兩種類型：

第一種類型是政府將擬改造土地通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權(quán)人，并在拆遷階段通過招標(biāo)方式引入另一家企業(yè)單位承擔(dān)具體拆遷工作，該企業(yè)單位需要墊付征地拆遷補(bǔ)償款的貨幣補(bǔ)償部分，房屋補(bǔ)償由政府直接補(bǔ)償被征收方。在土地使用權(quán)人支付地價(jià)款后，政府再向承擔(dān)具體拆遷工作的企業(yè)單位支付拆遷費(fèi)用與合理利潤(rùn)。

第二種類型是政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人。由土地使用權(quán)人承擔(dān)具體拆遷工作，墊付征地拆遷補(bǔ)償款（含貨幣與房屋補(bǔ)償），所支付拆遷費(fèi)用與合理利潤(rùn)抵減其應(yīng)向政府繳交的地價(jià)款。

4.2 典型案例（第一種類型）

D市某片區(qū)改造項(xiàng)目按照“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、整體更新”的原則，采用“毛地出讓”模式中的第一種類型改造。具體為：

一、政府以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓土地，甲集團(tuán)公司（受讓方）競(jìng)得土地使用權(quán)，按出讓合同規(guī)定支付土地出讓價(jià)款。

二、在拆遷階段，政府通過招標(biāo)確定乙企業(yè)承擔(dān)具體拆遷工作，由其墊資支付給被征收方的拆遷貨幣補(bǔ)償與建筑物拆除、土地平整等費(fèi)用，由政府成立的舊城改造指揮部以房屋直接補(bǔ)償被征收方。

三、拆遷工作完成后，政府從土地出讓收入中支出乙企業(yè)的征地拆遷成本（拆遷費(fèi)用加上合理利潤(rùn)）。

四、政府按照出讓合同約定將土地交付甲集團(tuán)公司（受讓方）使用。

4.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

4.3.1第一種類型

4.3.1.1 被征收方

被征收方的房地產(chǎn)被政府征收，并取得貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償。參照1.3.1.1處理。

4.3.1.2 征地拆遷方（政府）

政府（含具體征收實(shí)施單位）直接征收房地產(chǎn)，并向被征收方支付實(shí)物補(bǔ)償。參照1.3.1.2處理。

4.3.1.3 受讓方

受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。參照1.3.1.3處理。

4.3.1.4工程施工方

工程施工方承擔(dān)具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。參照1.3.1.4處理。

4.3.2第二種類型

與第一種類型的主要差異在于，在征地拆遷工作中，貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償均由受讓方支付給被征收方；受讓方與工程施工方為同一企業(yè)。

4.3.2.1被征收方

被征收方的房地產(chǎn)被政府征收，并取得貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償。參照1.3.1.1處理。

4.3.2.2 受讓方、工程施工方

受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向被征收方支付貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償，并承擔(dān)具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。

一、土地增值稅

國(guó)有土地出讓的受讓方負(fù)責(zé)拆遷安置，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）的規(guī)定，用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

二、契稅

受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，契稅參照1.3.1.3處理。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，城鎮(zhèn)土地使用稅參照1.3.1.3處理。

四、企業(yè)所得稅

（一）用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。

（二）用于房地產(chǎn)開發(fā)以外情形的，取得的土地使用權(quán)支出作為無(wú)形資產(chǎn)攤銷，發(fā)生的各類拆遷補(bǔ)償支出在稅前扣除。

（三）受讓方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理事項(xiàng)參照1.3.1.4處理。

5 土地整理模式

5.1 情況描述

土地整理模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過招標(biāo)方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)后，交由政府以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得出讓分成或返還物業(yè)，土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益。

5.2 典型案例

E市某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺(tái)確定其準(zhǔn)備改造的地塊（農(nóng)村集體土地）的土地前期整理合作方，并與之簽訂土地整理協(xié)議。具體為：

一、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回原用地者的承租土地使用權(quán)。該項(xiàng)工作由土地前期整理合作方具體實(shí)施，以現(xiàn)金支付方式墊資土地前期整理費(fèi)用，包括改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費(fèi)用及其地上建筑物補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用以及聘請(qǐng)工程施工方完成場(chǎng)地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費(fèi)用，其中拆遷補(bǔ)償不涉及房屋補(bǔ)償。

二、完成地上房屋拆遷和土地平整后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向當(dāng)?shù)貒?guó)土部門申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門組織報(bào)批材料按程序上報(bào)省政府批準(zhǔn)。

三、經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有后，由當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓土地。土地受讓方甲房地產(chǎn)企業(yè)向政府支付地價(jià)款。

四、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從政府取得出讓收益分成作為補(bǔ)償，并使用該補(bǔ)償款以成本價(jià)（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購(gòu)買房屋，實(shí)現(xiàn)實(shí)物補(bǔ)償。

五、土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益（包括拆遷費(fèi)用與合理利潤(rùn)）。

5.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

5.3.1集體土地使用方

土地前期整理合作方向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費(fèi)用以及地上建筑物補(bǔ)償與搬遷費(fèi)用（貨幣補(bǔ)償）。

企業(yè)所得稅：

（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理。

（二）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，取得的補(bǔ)償收入作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的損失、費(fèi)用按規(guī)定稅前扣除。

5.3.2 土地整理實(shí)施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是土地整理實(shí)施方，由其向國(guó)土部門申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，取得土地出讓收益分成，并以成本價(jià)（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購(gòu)買房屋，以此作為房屋補(bǔ)償。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

二、契稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以成本價(jià)向土地受讓方購(gòu)買房屋，重新承受房屋權(quán)屬，契稅計(jì)稅價(jià)格為取得該房屋權(quán)屬而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

5.3.3土地前期整理合作方

土地前期整理合作方墊付提前解除租賃合同的違約費(fèi)用與地上建筑物補(bǔ)償?shù)炔疬w補(bǔ)償費(fèi)，以及聘請(qǐng)工程施工方完成場(chǎng)地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費(fèi)用，并取得相應(yīng)收益。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地應(yīng)按“建筑服務(wù)”征收增值稅。

二、企業(yè)所得稅

企業(yè)墊資土地前期整理費(fèi)用以及其作為建設(shè)方直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款等支出，應(yīng)視為企業(yè)取得的債權(quán)性投資資產(chǎn)（會(huì)計(jì)科目一般為“其他應(yīng)收款”或者“其他流動(dòng)資產(chǎn)”）進(jìn)行稅務(wù)處理。土地公開出讓后，企業(yè)按協(xié)議約定分得的收入應(yīng)確認(rèn)為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，前期墊付資金允許稅前扣除。

5.3.4土地受讓方

土地受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，并以成本價(jià)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織銷售房屋，以此作為對(duì)后者的房屋補(bǔ)償。稅務(wù)處理事項(xiàng)按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地和銷售商品房處理。

第三大類：市場(chǎng)方主導(dǎo)模式

6 農(nóng)村集體自改模式

6.1 情況描述

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其名下的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，并由其所屬的全資公司以協(xié)議出讓方式取得該土地使用權(quán)進(jìn)行改造。

6.2 典型案例

F市甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社所有的舊廠房用地，已辦理集體土地使用證，證載土地使用權(quán)人為甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，土地用途為工業(yè)用地。向國(guó)土部門申請(qǐng)將該宗用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門組織報(bào)批材料按程序上報(bào)省政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有后，由當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府協(xié)議出讓給甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資成立的乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于商品住宅開發(fā)。

6.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

6.3.1 受讓方

受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。

一、契稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、企業(yè)所得稅

受讓方通過協(xié)議方式取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出可以作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。

7 村企合作模式

7.1 情況描述

村企合作模式是指政府依據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造的情形。

7.2 典型案例

G村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，分為融資地塊與復(fù)建地塊，并與開發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造，具體情形如下：

一、G村集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意項(xiàng)目實(shí)施方案后，按程序提交有權(quán)機(jī)關(guān)審批。項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)批復(fù)后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過市公共資源交易中心公開選擇開發(fā)企業(yè)參與改造。

二、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在組織完成房屋拆遷補(bǔ)償安置后，向當(dāng)?shù)貒?guó)土部門申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門組織報(bào)批材料按程序上報(bào)省政府批準(zhǔn)。

三、經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有后，復(fù)建地塊采取劃撥方式供應(yīng)給G村集體經(jīng)濟(jì)組織，融資地塊由政府協(xié)議出讓給開發(fā)企業(yè)。

四、開發(fā)企業(yè)按要求繳納土地出讓金后對(duì)融資地塊實(shí)施改造，并承擔(dān)復(fù)建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

7.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

7.3.1 被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民）

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民土地、房屋被征收，取得復(fù)建地塊物業(yè)補(bǔ)償。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

二、企業(yè)所得稅

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企業(yè)所得稅。

三、個(gè)人所得稅

被拆遷人按照有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

7.3.2 受讓方

受讓方取得融資地塊土地使用權(quán)，并以建造復(fù)建地塊房產(chǎn)為代價(jià)補(bǔ)償農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民。

一、契稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、企業(yè)所得稅

用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。

7.3.3 工程施工方

參照1.3.1.4處理。

8原土地使用權(quán)人自改模式

8.1 情況描述

原土地使用權(quán)人自改模式是指擁有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)自行實(shí)施改造。

8.2 典型案例

H市某集團(tuán)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人）的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，由其自行出資，按照原址升級(jí)、功能置換的模式實(shí)施改造。由某集團(tuán)通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)后自行進(jìn)行改造開發(fā)。

8.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

8.3.1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)自行進(jìn)行改造開發(fā)。

一、房產(chǎn)稅

（一）根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）的規(guī)定，自行改造企業(yè)補(bǔ)繳的地價(jià)款應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

（二）根據(jù)《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（（87）粵稅三字第6號(hào)）的規(guī)定，自行改造企業(yè)擴(kuò)建、改建裝修后的房產(chǎn)在下一個(gè)納稅期按擴(kuò)建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計(jì)稅。

二、契稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2008〕662號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。

三、企業(yè)所得稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)自行出資在原址升級(jí)、功能改造發(fā)生的支出和補(bǔ)繳的地價(jià)款，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，符合固定資產(chǎn)改良支出條件且原固定資產(chǎn)已提足折舊的，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷；如果原固定資產(chǎn)尚未足額提取折舊，應(yīng)并入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊，如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。改造后企業(yè)取得的租金收入，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

8.3.2 工程施工方

工程施工方提供建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)。參照1.3.1.4處理。

9 企業(yè)收購(gòu)改造模式

9.1 情況描述

企業(yè)收購(gòu)改造模式是指由社會(huì)投資主體收購(gòu)改造地塊周邊相鄰的地塊，由地方國(guó)土部門進(jìn)行歸宗后再集中改造。

9.2 典型案例

I市創(chuàng)意園項(xiàng)目，社會(huì)投資主體（收購(gòu)方）收購(gòu)多家瀕臨倒閉，效益低下的企業(yè)（被收購(gòu)方）舊廠房，并辦理房產(chǎn)、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。其利用原有的廠房、辦公室進(jìn)行連片改造，打造餐飲、娛樂、住宿、寫字樓等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并對(duì)外出租。

9.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

9.3.1 被收購(gòu)方

被收購(gòu)方轉(zhuǎn)讓其擁有的房產(chǎn)、土地，并取得收入。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，被收購(gòu)方轉(zhuǎn)讓其擁有的房產(chǎn)并取得收入，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅；被收購(gòu)方轉(zhuǎn)讓其擁有的土地使用權(quán)并取得收入，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”繳納增值稅。

二、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，被收購(gòu)方轉(zhuǎn)讓舊廠房取得收入，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，被收購(gòu)方轉(zhuǎn)讓舊廠房取得收入，作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金在稅前扣除。

9.3.2收購(gòu)方

收購(gòu)方以轉(zhuǎn)讓方式有償取得房屋、土地，進(jìn)行連片改造后對(duì)外出租。

一、增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，收購(gòu)方進(jìn)行連片改造后對(duì)外出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”繳納增值稅。

二、房產(chǎn)稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，收購(gòu)方取得房屋所有權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。自用的，以房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅；用于出租的，以租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，收購(gòu)方以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、契稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，收購(gòu)方受讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

五、企業(yè)所得稅

（一）根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，改造主體取得租金收入，作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金在稅前扣除。

（二）收購(gòu)方對(duì)收購(gòu)的舊廠房進(jìn)行改造，實(shí)際發(fā)生的支出，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)計(jì)提折舊方式進(jìn)行稅前扣除。

內(nèi)容來(lái)源@廣東省地方稅務(wù)局、廣東省國(guó)家稅務(wù)局、廣東省國(guó)土資源廳，粵地稅發(fā)[2017]68號(hào)文。

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