文章導(dǎo)讀：昨天有個客戶給我打電話，咨詢了一個有關(guān)租賃房屋拆遷的事宜，大致的情況是這樣的：李先生從王女士手里租了一套三室一廳的房子，也簽了租賃合同，合同約定的期限是三年。由于兩家的關(guān)系處的還不錯，又續(xù)簽了兩年，合同快要到期了，此時政府部門出臺了有關(guān)拆遷的公告，而房東現(xiàn)在想解除合同（ps:就是不想將相關(guān)的拆遷利益分給李先生），李先生對此很無奈，自己究竟有沒有相關(guān)的拆遷安置補(bǔ)償利益呢？根據(jù)我國《憲法》《物權(quán)法》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等的規(guī)定，房屋的租賃人是有權(quán)利享有相關(guān)的拆遷安置補(bǔ)償利益的。

（一）租賃協(xié)議中有約定相關(guān)的拆遷補(bǔ)償事宜，有約定的從約定

（二）如果租賃協(xié)議中沒有約定的話，分情況討論：

1、如果公有非住宅房屋已經(jīng)被拆遷執(zhí)行政府規(guī)定了相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，京云律師發(fā)現(xiàn)，那么應(yīng)該根據(jù)租賃雙方的約定來確定是是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是補(bǔ)償金額的分配，還根據(jù)租賃期限內(nèi)承租人的租賃年限來規(guī)定貨幣補(bǔ)償金額比例的分配。

2、部分已經(jīng)形成事實(shí)上租賃關(guān)系的住房，由于私房改造的政策出臺，有相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，被拆遷房屋的全額貨幣補(bǔ)償款都應(yīng)該被房屋所有權(quán)人獲得。同時，承租人獲得的補(bǔ)償款相當(dāng)于所有權(quán)人補(bǔ)償款的90%的購房補(bǔ)貼。

3、對于公有住房的出租，承租人因相關(guān)福利而獲得房屋的使用權(quán)，被拆遷人獲得貨幣補(bǔ)償?shù)?0%，承租人獲得90%，同時終止租賃關(guān)系

（三）雖然不具備租賃要件但是具備了租賃關(guān)系，表現(xiàn)是：

1、對于沒有規(guī)定租賃期限的，由于出租人和承租人關(guān)系的分離，承租人也定期交納租金，此種情形按照租賃房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置。

2.沒有簽租賃協(xié)議，但是承租人定期交納租金，是一種事實(shí)上的租賃行為。

3、既沒有簽租賃協(xié)議也不定期交納租金的。以上三種情形都應(yīng)該按照租賃房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行安置。

（四），已經(jīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付搬遷費(fèi)用（對于被拆遷人活著房屋承租人），根據(jù)具體的情形對被拆遷人進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。如果房屋承租人搬出確實(shí)有困難的，可以向拆遷人申請?zhí)峁┓课莸呐R時安置，拆遷人不得拒絕。

（五）京云房產(chǎn)律師了解到，被拆遷房屋的非所有權(quán)人出租房屋，此時房屋的承租人是否可以被認(rèn)定為是被拆遷房屋的承租人呢？若果，承租人知道出租人是非所有權(quán)人，則是具有惡意的，不能獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；如果是善意的，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意人的利益，維護(hù)社會交易安全。

京云律師提示您：

在承租房屋遭遇到拆遷的案件中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，拆遷方通過法律訴訟解除租賃關(guān)系的手段，將承租人排除出拆遷補(bǔ)償談判桌之外，可謂是用心險惡。作為承租人的被拆遷人遇到此種情況時，謹(jǐn)慎對待，稍有差池，就有可能讓自己遭受重大的損失。

原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 王彩霞

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