風險提示：房地產(chǎn)企業(yè)須關注的10項涉稅風險點

發(fā)布時間：2021-04-08 15:50:54來源：國家稅務總局茂名市稅務局

為提高納稅人稅法遵從度，降低辦稅成本，減少稅收風險，根據(jù)國家稅務總局、廣東省稅務局關于2021年便民辦稅春風行動的部署要求，以及茂名市稅務局聚焦“五度”辦好10件“關鍵實事”的工作安排，茂名市稅務局針對本地稅收管理隱患多、涉稅風險大的重點行業(yè)，提供稅收政策風險提示服務，分別梳理其重要事項、典型事項的涉稅風險點，通過廣東省電子稅務局等多渠道向企業(yè)精準推送，提醒企業(yè)及時規(guī)避涉稅風險。首期梳理推出了房地產(chǎn)企業(yè)須關注的10項涉稅風險點，具體如下：

1.風險提示：簽訂合同未申報繳納印花稅

風險描述：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓或轉讓、規(guī)劃設計、建筑施工等合同較多，容易忽略合同印花稅申報。

風險防控建議：納稅人在經(jīng)營過程中簽訂合同，及時申報繳納應稅憑證對應的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準確掌握相關法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風險。

2.風險提示：超限額列支預提費用

風險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。部分納稅人在預提費用時由于不熟悉政策，預提費用可能忽略總金額10%比例的限制，導致當年企業(yè)所得稅匯算清繳多列支成本。

風險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)應準確把握政策規(guī)定，側重注意稅收法規(guī)規(guī)定的預提比例上限。對于出包工程而言，發(fā)票不足金額預提費用不能超過出包合同總金額的10%，同時也要注意在政策允許的費用范圍內(nèi)預提。政策中已以列舉的方式作出明確規(guī)定，只有出包工程、公共配套設施、報批報建費用和物業(yè)完善費用才可預提，切勿超范圍列支預提費用。

3.風險提示：違規(guī)扣除利息支出

風險描述：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的利息，超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的部分，不得在企業(yè)所得稅前扣除。但實際業(yè)務中，部分納稅人通過非金融企業(yè)進行貸款融資，其較一般金融企業(yè)同期同類利率高，在不熟悉政策情況下全額列支利息成本。此外，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對符合資本化的利息支出應當按規(guī)定作為資本性支出計入有關資產(chǎn)成本，不得作為財務費用在當年度企業(yè)所得稅前扣除，部分納稅人往往不熟悉政策細節(jié)內(nèi)容或把握不準，導致發(fā)生違規(guī)扣除利息支出情形。

風險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)對投入資金量要求高，主要依賴金融機構貸款。同時，部分企業(yè)在銀行收縮貸款情況下通過民間借貸獲得資金流，利息成本高，因此作為借款方，需要重點關注利息支出。一方面，稅收政策有明確規(guī)定，超標的貸款利息不能在企業(yè)所得稅前扣除，企業(yè)須認真梳理貸款合同內(nèi)容，確保利息超標部分不作稅前列支。且對于金融企業(yè)同期同類貸款利率，納稅人是負有舉證責任的，即企業(yè)按照合同要求首次支付利息并稅前扣除時，應提供金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明。另一方面，企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本，企業(yè)應對準確將該部分貸款利息支出區(qū)分出來，避免違規(guī)列支財務費用。

4.風險提示：缺失合法有效的稅前扣除憑證

風險描述：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生支出，應取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應納稅所得額時扣除相關支出的依據(jù)。同時，該公告第六條規(guī)定，企業(yè)應在當年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結束前取得稅前扣除憑證，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)多、業(yè)務交易量和交易對象規(guī)模不一，尤其是對一些零散的人工費用、代理費用，部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時又將相應的支出違規(guī)進行稅前扣除，容易產(chǎn)生涉稅風險。

風險防控建議：對房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務交易時需注意上游供貨商或服務提供商能否及時開具發(fā)票，同時在入賬時需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟業(yè)務一致、是否為作廢發(fā)票等。

5.風險提示：外購禮品用于贈送客戶涉稅風險

風險描述：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售或者宣傳等營銷性質(zhì)活動需要，外購禮品贈送客戶的情況時有發(fā)生。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，該行為應視同銷售處理。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，禮品贈送支出屬于業(yè)務招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業(yè)收入的0.5%。因此，禮品贈送業(yè)務若財務處理不當，容易造成稅收風險。

風險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生向客戶贈送禮品的業(yè)務時，財務上要及時作增值稅和企業(yè)所得稅視同銷售處理。同時，要注意兩者之間存在處理上的差異，視同銷售收入確認的，增值稅要按照《增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定的順序來確定，企業(yè)所得稅則按照公允價值確定收入。在確認視同銷售收入后，則須按照營業(yè)收入和業(yè)務招待費支出總額，確定該項費用的稅前扣除限額。

6.風險提示：違規(guī)代征契稅

風險描述：根據(jù)《稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定，除稅務機關、稅務人員以及經(jīng)稅務機關依照法律、行政法規(guī)委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。部分房地產(chǎn)企業(yè)對該方面政策不熟悉，向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款，實際已違反了稅收征管法的上述規(guī)定，需承擔相應的法律責任，同時也給購房者帶來了一定的涉稅風險。

風險防控建議：在未按照規(guī)定程序取得稅務機關代征委托情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不應向購房者代收任何契稅稅款，如已收取相關費用則應當盡快退回，及時糾正違規(guī)行為。

7.風險提示：車位銷售未及時確認收入

風險描述：車位銷售收入一般是在項目竣工驗收，首次確認產(chǎn)權后進行，屬于現(xiàn)售行為，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策需要同時確認收入。但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，在取得車位銷售收入時，特別是對于不需要辦理產(chǎn)權證的車位（人防工程部分）既未開具發(fā)票，也不作增值稅、企業(yè)所得稅收入確認，存在極大稅收風險。

風險防控建議：企業(yè)應當梳理銷售業(yè)務和款項，對已取得產(chǎn)權或交付使用的車位銷售時要及時作收入確認，避免帶來稅款滯納風險。

8.風險提示：預售階段涉稅風險

風險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條有關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在預售環(huán)節(jié)收到的預收款進入監(jiān)管賬戶，收款次月征收期須要按照上述規(guī)定向主管稅務機關預繳稅款，包括增值稅預繳申報和土地增值稅預征。同時，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第九條，企業(yè)需要根據(jù)預計毛利額計算應納稅所得額并在企業(yè)所得稅季度預繳，但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，未能夠按照規(guī)定申報預繳或未能足額申報預繳稅款。

風險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后，在項目竣工前為迅速回籠資金采取預售方式銷售，預收款需要及時足額作相應的稅款預繳，避免產(chǎn)生稅款滯納風險。

9.風險提示：收入確認時點滯后

風險描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第三條和第九條有關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工或視為完工后，應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅收政策不熟悉，未區(qū)分會計和稅法的收入確認原則差異，導致企業(yè)在確認收入時點滯后，進而產(chǎn)生稅款滯納風險。

風險防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)要準確把握開發(fā)產(chǎn)品的完工界定，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用、或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明的，視為已經(jīng)完工，應當及時確認收入。同時，不同的銷售方式，具有不同的交易環(huán)節(jié)及操作流程，其納稅義務發(fā)生時間亦不同?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條對各種銷售方式下收入的確認時點都作了明確規(guī)定。企業(yè)應對照這一規(guī)定，準確判斷自身銷售方式是否達到確認收入的時點，避免產(chǎn)生收入確認滯后的稅務風險。

10.風險提示：自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳

風險描述：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向個人股東支付股息紅利時，應當預扣或者代扣個人稅款，按時繳庫，并專項記載備查。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉政策，可能存在應扣未扣情形，尤其對于一些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為，未準確掌握政策，容易產(chǎn)生稅收風險。

風險防控建議：根據(jù)個人所得稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下，企業(yè)應當及時預扣或代扣稅款，并且做好臺賬。同時，會計處理上要準確把握分紅和往來賬的區(qū)分。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）第二條規(guī)定，納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資的企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。部分股東長期借款需依照股息紅利所得征收個稅，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集行業(yè)，資金往來多，在這方面更需多加注意，避免產(chǎn)生稅收風險。