第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳案例

萬華房地產(chǎn)公司開發(fā)公司有一期、二期工程項(xiàng)目。

（1） 一期項(xiàng)目已經(jīng)于2018年7月31日完工，完工后實(shí)現(xiàn)銷售收入5400萬元，符合會計(jì)確認(rèn)銷售收入條件，會計(jì)上已確認(rèn)為銷售收入。當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)以前期間預(yù)售、當(dāng)期符合會計(jì)確認(rèn)收入條件的銷售收入19600萬元。

（2） 二期項(xiàng)目于2018年7月1日符合預(yù)售條件開始預(yù)售，2018 年度收到預(yù)售房款5500萬元，預(yù)繳增值稅150萬元，增值稅附加18 萬元，預(yù)征土地增值稅125萬元。

2018年該公司利潤情況如下：

（1） 營業(yè)收入25000萬元（一期項(xiàng)目收入）

（2） 營業(yè)成本 13000萬元（一期項(xiàng)目成本）

（3） 稅金及附加805萬元

（4） 銷售費(fèi)用2500萬元其中：

工資薪金：600萬元

養(yǎng)老保險費(fèi)等五險：208.8萬元住房公積金：72萬元

廣告宣傳費(fèi)：900萬元

銷售代理傭金：600萬元（代理銷售收入15000萬元） 折舊：100萬元 （資產(chǎn)原值515萬元，假定為電子設(shè)備） 辦公費(fèi)等：19.2萬元

（5） 管理費(fèi)用3000萬元其中：

工資薪金：800萬元

養(yǎng)老保險費(fèi)等五險：278.4萬元住房公積金：96萬元

職工福利費(fèi)：220萬元職工教育經(jīng)費(fèi)：75萬元工會經(jīng)費(fèi)：40萬元

業(yè)務(wù)招待費(fèi)：350萬元

折舊：146.29萬元（資產(chǎn)原值800萬元，假定為電子設(shè)備，其

中2018年11月購入辦公設(shè)備一臺，資產(chǎn)原值50萬元（不含稅金額）， 本年提取折舊7900元）

差旅費(fèi)：453.71萬元辦公費(fèi)：540.6萬元

（6） 財(cái)務(wù)費(fèi)用181.5萬元其中：

利息收入20萬元

利息支出200萬元（支付銀行貸款利息） 手續(xù)費(fèi)1.5萬元

（7） 投資收益50萬元，為購買國債的利息收入。

（8） 營業(yè)外收入100萬元，為當(dāng)?shù)卣援a(chǎn)業(yè)扶持名義給予的獎勵基金。

（9） 營業(yè)外支出350萬元其中：

直接捐贈給當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老院50萬元稅收滯納金20萬元

公益性捐贈（通過中國紅十字會捐贈，取得合規(guī)捐贈票據(jù)）280萬元

（10）2018年度會計(jì)利潤：

25000-13000-805-2500-3000-181.5+50+100-350=5313.5萬元

可彌補(bǔ)虧損情況： 2016年度未彌補(bǔ)虧損120萬元， 2017年度未彌補(bǔ)虧損350萬元，除此之外，沒有其他未彌補(bǔ)虧損。

另外，2018年度開發(fā)間接費(fèi)用中包含工程人員工資薪金600萬

元，養(yǎng)老保險等五險208.8萬元，公積金72萬元，福利費(fèi)30萬元。

2018年1-4季度預(yù)繳企業(yè)所得稅300萬元。

當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率15%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%，地方教育費(fèi)附加征收率為2%，土地增值稅預(yù)征率為2.5%。

第二節(jié) 企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報表填報說明

1、A100000-1：利潤總額計(jì)算（國稅局公告2017 54號及2018 57號）

A100000-2：應(yīng)納稅所得額計(jì)算

A100000-3：應(yīng)納稅額計(jì)算

2、報表填列順序

（1） 需填附表的，先填附表，從最末端附表開始，逐級提取數(shù)據(jù)；

（2） 無需填寫附表的，直接填寫數(shù)據(jù)。

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳案例解析

1、 利潤總額的計(jì)算

（1） 營業(yè)收入附表-A101010

（2） 營業(yè)成本附表-A102010

（3） 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用附表-A104000

（4） 營業(yè)外收入附表-A101010

（5） 營業(yè)外支出附表—A102010

（6） 企業(yè)所得稅年度納稅申報表A100000-利潤總額

2、應(yīng)納稅所得額計(jì)算

（1） 收入類調(diào)整項(xiàng)目—投資收益納稅調(diào)整明細(xì)表A105030，國

債利息收入）

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳案例解析

收入類調(diào)整項(xiàng)目-A105000

（2） 扣除類調(diào)整項(xiàng)目1-職工薪酬A105050-1

工資薪金支出=銷售費(fèi)用-工資薪金+管理費(fèi)用-工資薪金+開發(fā)

間接費(fèi)用-工資薪金

A105050 職工薪酬支出及納稅調(diào)整明細(xì)表

扣除類調(diào)整項(xiàng)目1-職工薪酬A105050-2

職工福利費(fèi)支出=銷售費(fèi)用-職工福利費(fèi)+管理費(fèi)用-職工福利費(fèi)

+開發(fā)間接費(fèi)用-職工福利費(fèi)

稅前扣除限額=工資薪金*14%=20000000*14%=2800000>2500000

A105050 職工薪酬支出及納稅調(diào)整明細(xì)表

扣除類調(diào)整項(xiàng)目1-職工薪酬A105050-3

職工教育經(jīng)費(fèi)支出=銷售費(fèi)用-職工教育經(jīng)費(fèi)+管理費(fèi)用-職工教

育經(jīng)費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用-職工教育經(jīng)費(fèi)

稅前扣除限額=工資薪金*8%=20000000*8%=1600000>750000

A105050 職工薪酬支出及納稅調(diào)整明細(xì)表

扣除類調(diào)整項(xiàng)目1-職工薪酬A105050-4

工會經(jīng)費(fèi)支出=銷售費(fèi)用-工會經(jīng)費(fèi)+管理費(fèi)用-工會經(jīng)費(fèi)+開發(fā)

間接費(fèi)用-工會經(jīng)費(fèi)

稅前扣除限額=工資薪金*2%=20000000*2%=400000

A105050 職工薪酬支出及納稅調(diào)整明細(xì)表

扣除類調(diào)整項(xiàng)目1-職工薪酬A105050-5

各類基本社會保障性繳款=銷售費(fèi)用-養(yǎng)老保險等+管理費(fèi)用-養(yǎng)

老保險等+開發(fā)間接費(fèi)用-養(yǎng)老保險等

假定繳費(fèi)基數(shù)及費(fèi)率均符合稅法規(guī)定。

A105050 職工薪酬支出及納稅調(diào)整明細(xì)表

扣除類調(diào)整項(xiàng)目1-職工薪酬A105050-6

住房公積金=銷售費(fèi)用-住房公積金+管理費(fèi)用-住房公積金+開

發(fā)間接費(fèi)用-住房公積金

假定繳費(fèi)基數(shù)及費(fèi)率均符合稅法規(guī)定。

扣除類調(diào)整項(xiàng)目1-職工薪酬A105000

A105000 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表

（3） 扣除類調(diào)整項(xiàng)目2-業(yè)務(wù)招待費(fèi)A105000

計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除限額的收入=A101010一般企業(yè)收入明細(xì)表!C4+A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表!C5+A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表!C23-A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)!C27=25000+5000-19600=10400萬元

10400*5‰=52萬元，350*60%=210萬元，稅前扣除52萬元。

（4） 扣除類調(diào)整項(xiàng)目3-廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)A105060

計(jì)算廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除限額的收入=A101010一般企業(yè)收入明細(xì)表!C4+A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表!C5+A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表!C23-A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)!C27=25000+5000-19600=10400萬元

稅前扣除限額10400*15‰=1560萬元>900萬元，可全額扣除。

扣除類調(diào)整項(xiàng)目3-廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)A105060

A105000 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表