一、政策依據(jù)

1.《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]29 號）

2.國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31 號）

3.國家稅務總局關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函〔2009〕342 號）

4.國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知（國稅函〔2010〕201 號）

5.國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告（國家稅務總局公告 2014 年第 35 號）

6.國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告（國家稅務總局公告 2016 年第 81 號）

7.《國家稅務總局內蒙古自治區(qū)稅務局關于調整房地產開發(fā)經營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品計稅毛利率的公告》（國家稅務總局內蒙古自治區(qū)稅務局公告〔2021〕7 號）

二、政策要點

1.基本規(guī)定

國稅發(fā)〔2009〕31 號規(guī)定，房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（1）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（2）開發(fā)產品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

2.收入的稅務處理

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號第五條、第六條、第七條規(guī)定處理，企業(yè)達到稅法規(guī)定的完工時點，應及時進行開發(fā)項目完工清算，結轉收入，不再詳細闡述。

3.銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率

《國家稅務總局內蒙古自治區(qū)稅務局關于調整房地產開發(fā)經營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品計稅毛利率的公告》（國家稅務總局內蒙古自治區(qū)稅務局公告〔2021〕7 號）規(guī)定，自 2021 年 10 月 1 日起房地產開發(fā)經營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品計稅毛利率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（1）房地產開發(fā)經營企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品計稅毛利率按下列規(guī)定確定：

①開發(fā)項目位于呼和浩特市城區(qū)及郊區(qū)的，計稅毛利率為 15%。

②開發(fā)項目位于呼和浩特市以外的盟市、計劃單列市城區(qū)及郊區(qū)的，計稅毛利率為 10%。

③開發(fā)項目位于其他地區(qū)的為 5%。

④開發(fā)項目屬于經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為 3%。

需要注意：2021 年 10 月 1 日前房地產開發(fā)經營企業(yè)已銷售的未完工開發(fā)產品計稅毛利率仍按（內蒙古自治區(qū)地方稅務局 內蒙古自治區(qū)國家稅務局公告 2015 年第 5 號）文件規(guī)定的計稅毛利率執(zhí)行。

（2）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

4.成本、費用扣除的稅務處理

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號規(guī)定，成本、費用扣除的稅務處理應按第三章的規(guī)定進行處理，包括配套設施的扣除等，不再詳細闡述。

5.計稅成本的核算

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號規(guī)定，開發(fā)產品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理。不再詳細闡述。

6.特定事項的稅務處理

按照國稅發(fā)〔2009〕31 號第三十六條、第三十七條規(guī)定進行稅務處理，不再詳細闡述。

7.預售收入可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)

企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的 5‰。

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入 15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。

企業(yè)所得稅年度納稅申報時，預售收入可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)。但需要注意，在開發(fā)產品完工年度計算基數(shù)的計算時，應相應沖減當期主營業(yè)務收入中已包含的未完工產品轉完工產品確認的收入。房地產開發(fā)企業(yè)作為計算業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費等費用扣除限額計算基數(shù)的銷售（營業(yè)收入）的計算公式為：

當年主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入+視同銷售收入+銷售未完工開發(fā)產品取得的收入－未完工產品轉完工產品收入

三、注意事項

1.企業(yè)發(fā)生《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理。

2.房地產開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

房地產開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據(jù)和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。

房地產開發(fā)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務機關檢查。

3.房地產開發(fā)經營企業(yè)應報送房地產開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告。

4.財稅[2009]29 號規(guī)定，除保險企業(yè)以外的其他企業(yè)稅前扣除手續(xù)費及傭金支出的，應當如實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。

5.企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

6.對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產品完工后再予結算。

7.除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。

（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

四、案例填報分析

房地產開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅年度申報表填報關聯(lián)表單，如圖；

案例：某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā) 2 個項目，開發(fā) A 項目 2021 年新開發(fā)項目，當年預售收入 8000 萬元，其中：10 月 1 日以前（不含）取得預售收入5000 萬元，10 月 1 日以后取得預售收入 3000 萬元，2022 年結轉開發(fā)產品收入 8000 萬元，結轉開發(fā)產品成本 6000 萬元，實際發(fā)生稅金及附加 600萬元，在 2022 年轉入當期損益。開發(fā) B 項目 2022 年預售收入 7000 萬元，預售實際發(fā)生稅金及附加 500 萬元，在 2022 年未計入當期損益。（假定 A、B 項目原預計毛利率為 20%，新預計毛利率為 15%），不考慮增值稅及土地增值稅和期間費用等因素影響。

1.開發(fā)項目 A，2022 年結轉完工產品收入、成本，對原已進行納稅調整增加的預計毛利額 1450（5000×20%+3000×15%）進行納稅調減，對已轉入當期損益的稅金及附加 600 萬元進行納稅調整。

2.開發(fā)項目 B，2022 年銷售未完工產品、應按稅收規(guī)定計算的預計毛利額 1050（7000×15%）進行納稅調整，實際繳納 500 萬元稅金及附加，未計入當期損益、要進行納稅調整。

3.企業(yè)所得稅年度納稅申報填報（摘錄）

（1）填報《A105010 視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表》

（2）填報《A105000 納稅調整項目明細表》

（3）填報《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A 類）