降價(jià)10萬、僅兩個(gè)月就向下調(diào)價(jià)30萬……

當(dāng)前，降價(jià)成為北京二手房市場的一大話題。

哪些區(qū)域、哪些房源正在降價(jià)？后市還將何去何從？

圖/圖蟲創(chuàng)意

上架兩個(gè)月降價(jià)35萬元

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京環(huán)比下降0.6%。

對比4月份和5月份來看，北京二手房價(jià)的變化可以說是十分明顯。

4月份，北京二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，而在隨后的5月，北京二手房價(jià)格環(huán)比下降0.6%，一方面是變化趨勢從漲到降，另一方面降幅遠(yuǎn)大于漲幅。

這樣的下降情形，在北京樓市史上較為少見。

中國新聞周刊走訪了多家中介門店，在北京市朝陽區(qū)潘家園區(qū)域，發(fā)現(xiàn)不少房源的價(jià)格處于下降態(tài)勢，降幅很多在10萬元左右，部分房子價(jià)格下調(diào)了20萬元。

一名房產(chǎn)中介人員告訴中國新聞周刊，從價(jià)格來看，一是前期上架的部分房源正在向下調(diào)價(jià)，另外新上市的房源價(jià)格比之前要低。他還注意到，一些剛需買房者更加理性，會選擇相對偏一些的新房。

哪些房子降幅更大？

從戶型來看，數(shù)據(jù)顯示，在北京二手房中，90平米以下的房子5月份環(huán)比下降0.8%，降幅是最大的；90-144平米的房子，降幅相對較小，降幅為0.4%；144平方米以上的二手房降幅為0.1%。

日前，鏈家北京團(tuán)結(jié)湖區(qū)域的一家門店中介人員向中國新聞周刊檢索展示了多套房源，這些房源大都是老舊房，基本上每十套房源里就有兩三套處于降價(jià)的狀態(tài)。

其中一套80平方米的小三居，今年初報(bào)價(jià)600萬元出頭，在半年時(shí)間里就已經(jīng)有4次降價(jià)，降了25萬元，目前銷售價(jià)為570多萬元。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向中國新聞周刊表示，二手房市場有所分化，比如一些樓齡老、基礎(chǔ)設(shè)施配套不全的“老破小”出現(xiàn)較大議價(jià)空間。當(dāng)然，即使是老舊小區(qū)也出現(xiàn)了分化，一些具備一定資源優(yōu)勢，如優(yōu)質(zhì)的教育資源、相對完備的周邊配套等“老破小”小區(qū)依然受到購房者青睞。

從區(qū)域來看，中指研究院監(jiān)測顯示，2023年5月，北京16區(qū)中，有11個(gè)區(qū)域的二手房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了下降，有五個(gè)區(qū)域房價(jià)環(huán)比仍然處于上漲之中。

11個(gè)下降的區(qū)域主要位于遠(yuǎn)郊區(qū)，比如懷柔、房山、平谷、密云這些遠(yuǎn)郊區(qū)的二手房價(jià)降幅居前。其中，平谷二手房價(jià)格環(huán)比下降0.82%，是北京16個(gè)區(qū)降價(jià)幅度最大的。

對此，陳文靜表示，市場潛在購買需求出現(xiàn)下滑，二手房掛牌量處在高位，二手房交易周期逐漸拉長，二手房價(jià)格出現(xiàn)松動。

北京房價(jià)要降了嗎？

但要做出北京房價(jià)下降的判斷，恐怕為時(shí)尚早。

從二手房市場來看，盡管5月份二手房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的下跌，但同比來看，今年5月仍然出現(xiàn)了一定幅度的增長。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，北京二手房價(jià)格同比上漲2.8%。

機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年5月北京二手房的成交價(jià)格達(dá)到了76346元/平方米，同比處于增長態(tài)勢。從區(qū)域來看，在北京16區(qū)中，有多個(gè)區(qū)域的二手房價(jià)格比去年出現(xiàn)了上漲，其中朝陽區(qū)漲幅為1.65%、東城區(qū)漲幅為3.14%。

而在一手房市場，北京市場更是好于整體樓市。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1—5月，北京市商品房銷售面積432.2萬平方米，同比增長36.9%，其中住宅銷售面積313.7萬平方米，增長35.1%。

與此同時(shí)，1—5月份，全國商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。

價(jià)格上更是如此。5月份，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.3%，均保持上漲態(tài)勢。

更值得關(guān)注的是，近期北京土地市場熱度較高。

6月14日，北京土地市場共推出三宗住宅用地，兩宗位于海淀，一宗位于順義，結(jié)果，三宗地塊全部觸頂成交，共計(jì)成交總價(jià)109.94億元。

6月16日，北京市再推出三塊土地，結(jié)果再次遭遇搶購。

尤其是亦莊X47地塊早在網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)階段，就有近30次報(bào)價(jià)，價(jià)格由68.8億元一直上漲到79.12億元，已經(jīng)達(dá)到觸頂價(jià)，隨后進(jìn)入現(xiàn)場競拍現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，又有多家房企及聯(lián)合體積極參與競拍，掀起了當(dāng)天的拿地高潮。

最終，開拍即觸頂?shù)囊嗲fX47地塊被中皋置業(yè)有限公司斬獲，其競得條件為成交價(jià)79.12億元+5.3萬㎡現(xiàn)房銷售。

同一天出讓的北京市朝陽奶西地塊則吸引了金茂、城建、招商、智地+朝開等報(bào)名，最終北京城建以觸頂價(jià)34.5億元+1.2萬㎡現(xiàn)房銷售的條件拿下此地塊。此外，北京市石景山廣寧村地塊吸引了中海新城、保利兩家房企競拍，該地塊起始價(jià)32.3億元，地價(jià)上限37.145億元，中海新城和保利兩家企業(yè)上演了一場拉鋸戰(zhàn)，最終，保利以36.2億元拿下該地塊，溢價(jià)率12.07%。

一家房企投拓部門的人士向中國新聞周刊表示，房企扎堆布局北京市場，看起來是報(bào)團(tuán)取暖，本質(zhì)上是仍看好北京樓市的前景。

陳文靜告訴中國新聞周刊，在這一背景下，當(dāng)前樓市整體上走弱，尤其是二手房市場面臨較大的調(diào)整壓力，市場上存在結(jié)構(gòu)性壓力。

釋放更多合理購房需求

今年一季度，北京二手住宅成交45815套，較去年第四季度上升49%，較去年同期上升24.2%。其中，3月北京二手住宅成交22192套，環(huán)比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交創(chuàng)出多月新高。

相比于去年，今年北京二手房的小陽春更具成色。

但隨后的4、5月，北京二手房成交快速下滑，由單月成交2萬套降至1萬套出頭的水平。

對此，陳文靜表示，今年年初，北京等重點(diǎn)城市二手房成交量、市場活躍度明顯提升，這一方面是因?yàn)槭袌銮榫w好轉(zhuǎn)，前期積壓需求釋放、部分考慮子女上學(xué)的購房者積極入市；另一方面“帶押過戶”、一年內(nèi)換房退個(gè)稅等政策持續(xù)優(yōu)化，也帶動置換需求入市。

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)盧文曦對此表示，北京等一線城市今年一季度較高的交易可以確認(rèn)為季節(jié)性反彈，一旦反彈不再，成交價(jià)格最后轉(zhuǎn)跌是必然趨勢。

他進(jìn)一步表示，一線城市政策沒有明顯松動，局部微調(diào)不會對交易量產(chǎn)生重大影響。此外，隨著市場走弱，對政策的預(yù)期落空，因此市場預(yù)期進(jìn)一步減弱。

相比而言，當(dāng)前北京樓市的購房政策門檻是較高的。

從貸款政策來看，北京目前執(zhí)行的是認(rèn)房又認(rèn)貸，即只要有購房或貸款記錄均算作二套，而二套房的貸款利率為5.3—5.5%，這一利率水平也意味著較高的購房成本。

陳文靜表示，當(dāng)前市場上許多改善性購房者需要“賣一買一”，出售原有住房以置換資金及購房資格，當(dāng)前二手房市場活躍度較弱，置換鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的流通速度也在放緩，二手房銷售變慢，進(jìn)入新房市場的潛在需求也將進(jìn)一步減弱，從而影響整體市場預(yù)期和情緒。

在她看來，當(dāng)前最關(guān)鍵的是促進(jìn)銷售回暖，釋放更多合理購房需求，暢通銷售鏈條，穩(wěn)定購房者和市場預(yù)期。政策端來看，目前多數(shù)二線、三四線城市限制性政策已較為寬松，核心一二線城市政策仍存在較大空間，這些城市因認(rèn)房又認(rèn)貸、二套首付比例高、購房條件嚴(yán)苛、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)等政策，不少合理購房需求被抑制，若政策能及時(shí)跟進(jìn)優(yōu)化調(diào)整，市場情緒將得到有效提振，購房需求入市節(jié)奏有望加快，有利于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

為此，陳文靜建議，核心城市優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。按照一區(qū)一策原則，繼續(xù)優(yōu)化限購條件、取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策等，同時(shí)結(jié)合生育政策，對多孩家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率、公積金貸款額度等給予支持。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長趙秀池向中國新聞周刊表示，中國仍然處于城市化中期階段，每年大約有1300萬人口進(jìn)城，房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展仍然是有潛力的。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政策端仍需進(jìn)一步發(fā)力，穩(wěn)定購房者預(yù)期和信心。當(dāng)前不少購房需求被抑制，若政策能及時(shí)跟進(jìn)，市場情緒有望得到改善，二手房市場活躍度也有望提升。

作者：劉德炳