關(guān)于安置房究竟要不要視同銷售這個(gè)話題，我們是站在房地產(chǎn)公司角度而言的，舊城改造中的安置房需不需要視同銷售一直是模糊不清的。

我們的觀點(diǎn)很明確，就是看安置房是否歸屬于房地產(chǎn)公司名下，如果安置房屬于房地產(chǎn)公司，需要視同銷售；如果安置房不屬于房地產(chǎn)公司，不需要視同銷售。

一、安置房在房地產(chǎn)公司名下

那么如何判斷安置房在房地產(chǎn)公司名下，最重要的兩點(diǎn)就是土地和報(bào)建手續(xù)在房地產(chǎn)公司名下，那安置房就屬于房地產(chǎn)公司，那么站在房地產(chǎn)公司角度，安置房應(yīng)該視同銷售。

1、安置房視同銷售的稅法依據(jù)

（1）增值稅

實(shí)務(wù)操作中，增值稅中對(duì)于安置通視同銷售的方法，沿用上述營業(yè)稅的文件規(guī)定。

（2）企業(yè)所得稅

（3）土地增值稅

2、安置視同銷售價(jià)格的確定

（1）全產(chǎn)權(quán)安置房價(jià)格的確定：

安置房土地以出讓形式取得，和商品房一樣擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。有回購協(xié)議價(jià)格的，按照協(xié)議價(jià)格確定；如果協(xié)議價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由的，按照企業(yè)近期商品房市場(chǎng)平均價(jià)格確定。

（2）非全產(chǎn)權(quán)安置房價(jià)格的確定：

安置房土地以劃撥形式取得，雖然可以辦理房產(chǎn)證，但是沒有全產(chǎn)權(quán)，通常在一定期限內(nèi)不允許上市流通和過戶。有回購協(xié)議價(jià)格的，按照協(xié)議價(jià)格確定；如果協(xié)議價(jià)格低于成本價(jià)，通常按照組成價(jià)格確定，組成計(jì)稅價(jià)格=成本*（1+成本利潤率）。

相關(guān)稅法依據(jù)：

企業(yè)所得稅

增值稅

在這里需要注意的是不同稅種對(duì)于成本利潤率的核定標(biāo)準(zhǔn)不同，企業(yè)所得稅的標(biāo)準(zhǔn)是不低于15%，增值稅的標(biāo)準(zhǔn)是10%，土地增值稅中并未明確。在實(shí)務(wù)操作中建議企業(yè)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取對(duì)企業(yè)有利的選擇。

3、安置房的賬務(wù)處理

以簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目為例，安置房先進(jìn)行成本核算，完工移交時(shí)視同銷售處理，賬務(wù)處理如下：

借：開發(fā)成本-土地成本-土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅

二、安置房不在房地產(chǎn)公司名下

安置房的土地和報(bào)建手續(xù)不在房地產(chǎn)公司名下，按照目前的實(shí)際情況，實(shí)操中安置房多在城改辦名下，就是安置房土地劃撥給城改辦，后期的報(bào)建手續(xù)也在城改辦名下。那么也就意味著安置房不是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品，我們認(rèn)為站在房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，不是企業(yè)自己的產(chǎn)品，也就談不上視同銷售了。

實(shí)務(wù)操作中，有很多這樣的案例，安置房雖然不在房地產(chǎn)公司名下，但是會(huì)由房地產(chǎn)公司出資建設(shè)。那么這樣會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的問題：

本由安置房的承擔(dān)主體，去簽訂《施工合同》，完成建設(shè)。但是，實(shí)操中施工單位會(huì)與房地產(chǎn)公司簽訂《施工合同》，將建筑發(fā)票直接開給房地產(chǎn)公司。

1、賬務(wù)處理

房地產(chǎn)公司出資建設(shè)安置房，在完工后通過政府驗(yàn)收交給村民。安置房建造支出，計(jì)入“土地成本-回遷建造成本”科目核算。

2、入賬依據(jù)

針對(duì)上述將安置房建設(shè)成本發(fā)票直接開給房地產(chǎn)公司名下的情況，我們的觀點(diǎn)是以收到的合規(guī)建筑發(fā)票作為入賬依據(jù)，計(jì)入回遷建造成本。

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