隨著近年來土地價格的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤受到持續(xù)擠壓，項目毛利率下降甚至出現(xiàn)虧損，從而引發(fā)超實際稅負預(yù)繳增值稅以及多預(yù)繳的稅款如何退回等問題。

根據(jù)財稅[2016]18號的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)實際結(jié)轉(zhuǎn)收入時，按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的適用稅率繳納增值稅（5%或9%），前期已預(yù)繳的增值稅可以在實際繳納增值稅時進行抵減。但若房地產(chǎn)項目實際增值稅稅負率小于預(yù)征率，將會造成預(yù)繳大于實際應(yīng)繳的情況，且多交稅款目前并無明確退稅機制。所以為了避免多繳稅的情形，行業(yè)內(nèi)一般采用如下方法：

一、收到預(yù)收款時直接開具適用稅率的發(fā)票

根據(jù)財稅[2016]36號的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。在收取預(yù)售款時直接開具發(fā)票，以提前觸發(fā)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間。但需注意實操中各地對該操作的認可程度不同，建議提前與稅務(wù)機關(guān)溝通。另外，即便稅務(wù)機關(guān)認可該操作，也應(yīng)注意交房后退面積差等需要紅沖發(fā)票的情形造成的潛在稅務(wù)風(fēng)險。

二、申請增量/存量留抵退稅的優(yōu)惠

根據(jù)2019年開始執(zhí)行的減稅降費政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能享受增量和存量留抵稅額的退稅優(yōu)惠：

增量留抵

根據(jù)聯(lián)合公告[2019]39 號，符合特定條件的納稅人可以退還相比2019年3月底新增的留抵退稅額的60%

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局2022年第14號公告（“14號公告”），滿足小微企業(yè)條件的，可以享受自2022年4月納稅申報期按月全額退還增值稅增量留抵稅額

存量留抵：符合條件的上述納稅人按照企業(yè)類別可以自以下納稅申報期起申請一次性退還存量留抵稅額

根據(jù)14號公告，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足微型企業(yè)和小型企業(yè)條件的，可以自2022年4月及5月所屬期申請一次性退還存量留抵稅額

在實際享受增量/存量留抵退稅之前，企業(yè)應(yīng)注意對增值稅留抵稅額的合規(guī)性進行排查，避免被認定違規(guī)取得留抵退稅，造成較大的稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險。

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