本報記者 闞歆旸

7月31日上午，某在建小區(qū)業(yè)主群里，程女士轉發(fā)了一條自媒體鏈接，題為《重磅！國家稅務局：賣房可免增值稅，買房可免契稅》，并向群內(nèi)業(yè)主提問：買房真的不用繳契稅了嗎？其實，近期財稅部門并未發(fā)布買賣住房的稅收新政，“不繳契稅”的誤解究竟從何而來？帶著這個疑問，記者進行了跟蹤采訪。

買賣住房的稅收優(yōu)惠并非新政

截至8月2日15時，程女士在業(yè)主群里轉發(fā)的誤讀政策的新媒體作品，閱讀量已有8.7萬次。記者發(fā)現(xiàn)，一些自媒體公眾號也發(fā)布了相關文章，如《突發(fā)消息：個人買賣住房，稅費減免》《樓市重磅！房產(chǎn)利好！國家稅務局：個人買賣房屋全免增值稅、減征契稅！》等。

記者點進程女士轉發(fā)的文章鏈接，發(fā)現(xiàn)此文引用的政策，源自近日國家稅務總局整理發(fā)布的《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》（以下簡稱《指引》）。其中“支持消費提振信心稅費優(yōu)惠”部分，整理了與銷售、購買、出租住房有關的稅費優(yōu)惠政策，共19條?！斑@些稅收優(yōu)惠并非新政，也沒有任何一條稅收優(yōu)惠明確買房不用繳契稅?！眹叶悇湛偩侄愂湛茖W研究所副所長李平說。

李平分析，《指引》聚焦“協(xié)調(diào)”這一主題，按照享受主體、優(yōu)惠內(nèi)容、享受條件、政策依據(jù)的編寫體例，對支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費優(yōu)惠政策進行梳理歸集。盡管很多政策早已出臺，但是一些購房者對其了解不深，把舊政策當成了新政策。很多自媒體發(fā)布的文章，內(nèi)容原文引用《指引》表述，但為了吸引眼球，將個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房“減征契稅”的規(guī)定，進一步演繹成“可免契稅”。一些納稅人看到這些文章后，又將“可免契稅”理解為“不繳契稅”。

購買住房可享受哪些稅費優(yōu)惠

常年研究稅收政策的國家稅務總局黃山市稅務局干部嚴穎介紹，個人購買住房主要涉及契稅、印花稅。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）、《財政部 稅務總局關于印花稅法實施后有關優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第23號，以下簡稱23號公告），個人購買住房暫免征收印花稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）、《財政部 稅務總局關于契稅法實施后有關優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第29號）等政策規(guī)定，納稅人可以按照家庭擁有住房套數(shù)、新購住房建筑面積以及所在地區(qū)等具體情況，適用相應契稅優(yōu)惠稅率。

具體來說，財稅政策規(guī)定對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。除北京市、上海市、廣州市、深圳市（以下稱特定地區(qū)）外，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

北京鑫稅廣通稅務師事務所有限公司項目經(jīng)理王拴拴提示，根據(jù)《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第23號）、《國家稅務總局關于契稅納稅服務與征收管理若干事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第25號），契稅計稅依據(jù)不包括增值稅。同時，購買家庭唯一住房的家庭成員范圍，包括購房人、配偶以及未成年子女。實操過程中，可以根據(jù)購房人提供的戶口本、結（離）婚證等申請材料核實家庭情況，再進一步核實是否為家庭唯一住房。家庭第二套改善性住房指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。需要強調(diào)的是，特定地區(qū)暫不實施家庭第二套改善性住房的優(yōu)惠政策。

舉例來說，2023年4月，王女士（未婚）在北京市購買一套住房，面積為67平方米，購入不含稅價格為438萬元，其名下僅此一套，其父母名下有其他住房房產(chǎn)。那么，根據(jù)財稅〔2016〕23號文件，王女士購買的這套住房為家庭唯一住房，適用1%的契稅稅率，需要繳納契稅438×1%=4.38（萬元）；根據(jù)財稅〔2008〕137號文件、23號公告，可以享受免繳印花稅優(yōu)惠。因此，購買這套住房，王女士共需要繳納4.38萬元稅款。

銷售住房可享受哪些稅費優(yōu)惠

根據(jù)財稅〔2008〕137號文件、23號公告，個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。王拴拴介紹，個人銷售住房需要繳納的增值稅及其附加稅費、個人所得稅，需要根據(jù)現(xiàn)住房持有時間和所在地區(qū)等因素確定。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）等政策，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，無論是否為特定地區(qū)，均按照5%的征收率，全額繳納增值稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，不同地區(qū)增值稅處理存在差異：若為特定地區(qū)的普通住房銷售，免征增值稅；非普通住房銷售，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率，繳納增值稅。若為特定地區(qū)之外的住房銷售，不區(qū)分是否為普通住房，均可以享受免稅優(yōu)惠。需要注意的是，附加稅費以繳納的增值稅金額為計稅依據(jù)，2019年1月1日起，對增值稅小規(guī)模納稅人（含自然人個人）減半征收附加稅費。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）第四條、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）等，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。不滿5年的，如果能提供原值憑證的，應納稅額=（計稅價格-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用）×20%；未提供原值憑證的，應納稅額=計稅價格×（1%～3%），具體比例由省稅務局或者省稅務局授權市稅務局確定。

河北省稅務局個人所得稅處二級調(diào)研員岳建英提示，個人所得稅的“家庭唯一生活用房”，指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。個人購買住房，以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間，作為其購買房屋的時間。納稅人在申報時，出具的房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明注明時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

例如，某市居民張先生向李女士出售一套位于市區(qū)的普通住房，面積100平方米，產(chǎn)權證所載日期為2021年12月25日。該套房屋均為買賣雙方的家庭首套住房，購入含稅價格為150萬元。假設張先生能夠提供有效憑證，證明其購置該房屋時實際支付的價款及相關稅費為130萬元。該套房屋持有不足2年，應按照5%的征收率全額繳納增值稅。即張先生需要繳納增值稅150÷（1+5%）×5%=7.14（萬元），繳納城市維護建設稅7.14×7%×50%=0.25（萬元），繳納教育費附加7.14×3%×50%=0.11（萬元），繳納地方教育附加7.14×2%×50%=0.07（萬元），繳納個人所得稅[150÷（1+5%）-130-0.25-0.11-0.07]×20%=2.49（萬元）。土地增值稅和印花稅均可享受免稅優(yōu)惠。綜上，張先生銷售住房合計繳納稅費7.14+0.25+0.11+0.07+2.49=10.06（萬元）。若張先生不能提供證明住房原值的證明材料，如發(fā)票、購房合同等，按不含增值稅金額的1%～3%核定征收。

值得注意的是，今年年底前，換購住房可以享受個人所得稅退稅優(yōu)惠。即根據(jù)《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第30號）、《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》（國家稅務總局公告2022年第21號），2022年10月1日—2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

本文刊發(fā)于《中國稅務報》2023年8月4日B2版。

來源：中國稅務報

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