和兩篇文章介紹了不含增值稅收入的概念和財(cái)稅處理規(guī)則。但是除了“不含增值稅收入”外，還有一個(gè)相似的概念叫“收入不含增值稅”。

同樣是“不含增值稅”，那兩者有什么不同呢?在看枯燥的條文之前，我們先看案例。

一、講解案例

（一）小規(guī)模納稅人A于2017年花費(fèi)111萬(wàn)購(gòu)進(jìn)商鋪（開(kāi)發(fā)商適用一般計(jì)稅方法），購(gòu)進(jìn)的不含稅金額是111/(1+11%)=100萬(wàn)元，增值稅額是11萬(wàn)元。由于小規(guī)模納稅人的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣，增值稅進(jìn)入房屋成本，為111萬(wàn)元。

問(wèn)題：A購(gòu)進(jìn)商鋪時(shí)的契稅計(jì)稅依據(jù)是什么？

（二）自然人B將住房用于出租，2017年1月收取租金3.15萬(wàn)元。不含稅收入是3.15/(1+5%)=3萬(wàn)元，減按1.5%征收需繳450元增值稅。

問(wèn)題1：B的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是3.15萬(wàn)元，還是3萬(wàn)元，亦或是31050元？

問(wèn)題2：B出租不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)又是多少？

二、財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文

上述兩道題可以在《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）中找到答案。

看完上面這個(gè)文件中的“收入不含增值稅”、“不含增值稅收入”和“收入不扣減增值稅額”，是不是感覺(jué)有些崩潰?

文件內(nèi)容較多，本文僅對(duì)文件中容易混淆的內(nèi)容進(jìn)行解讀。

三、契稅的計(jì)稅價(jià)格不含增值稅

回到開(kāi)頭的第一個(gè)案例，A購(gòu)進(jìn)商鋪時(shí)的契稅計(jì)稅依據(jù)是不含稅金額100萬(wàn)元，“營(yíng)改增”前應(yīng)以111萬(wàn)元為計(jì)稅依據(jù)，從這個(gè)角度看“營(yíng)改增”是減負(fù)的。不管是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，契稅計(jì)稅依據(jù)均需扣除增值稅稅額。

但有所不同的是，小規(guī)模納稅人購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的增值稅稅額計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)成本，而一般納稅人不用。所以A購(gòu)進(jìn)商鋪的成本為111萬(wàn)元，若自用則以房產(chǎn)原值111萬(wàn)元計(jì)征房產(chǎn)稅，而契稅的計(jì)稅依據(jù)為100萬(wàn)元。若A為小規(guī)模納稅人，有兩點(diǎn)啟示：

一是契稅計(jì)稅依據(jù)與房產(chǎn)原值是存在合理差異的。契稅計(jì)稅依據(jù)為100萬(wàn)元，而A作為小規(guī)模納稅人，購(gòu)進(jìn)的增值稅不得抵扣，進(jìn)入房產(chǎn)原值合計(jì)111萬(wàn)元。

二是小規(guī)模納稅人購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)自用，與一般納稅人相比房產(chǎn)稅稅負(fù)較重。A是小規(guī)模納稅人則房產(chǎn)原值為111萬(wàn)元；若是一般納稅人則為100萬(wàn)元，減少約10%。房產(chǎn)稅每年都要繳交，企業(yè)存續(xù)越久，稅負(fù)差異越大。

四、計(jì)征房產(chǎn)稅、個(gè)稅的租金收入不含增值稅

再看文章開(kāi)頭的第二個(gè)案例，B的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)均是3.105萬(wàn)元。

重新理清思路：月含稅租金3.15萬(wàn)元；不含稅收入3萬(wàn)元；增值稅稅額450元；收入不含增值稅是31050元。

根據(jù)文件第二點(diǎn)：“房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅”，所以B的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為31050元。這種情況僅在個(gè)人出租住房享受減按1.5%稅率征收增值稅的情況下才出現(xiàn)，所以文件第二點(diǎn)可與第四點(diǎn)一并記憶：“個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的，計(jì)征房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的租金收入不含增值稅”。

企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)的“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”相等，不需考慮此特殊情況。

五、免征增值稅時(shí)，計(jì)稅收入不扣減增值稅稅額

在花費(fèi)大量篇幅介紹“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”后，文件第五點(diǎn)竟然出現(xiàn)了新名詞“收入不扣減增值稅稅額”，不得不佩服中國(guó)語(yǔ)言的博大精深。

就是說(shuō)納稅人每月（或每季）的收入未達(dá)增值稅起征點(diǎn)，免征增值稅，前面所講的契稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅直接以成交價(jià)格作為應(yīng)稅收入，不需扣除增值稅稅額。但會(huì)計(jì)核算中仍要對(duì)免除的增值稅稅額進(jìn)行單獨(dú)核算。

比如以下情況：

（一）自然人出售持有超過(guò)2年的住房免征增值稅，受讓方的契稅計(jì)稅依據(jù)為成立價(jià)格，無(wú)須扣減增值稅稅額。

（二）自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，月租金8.4萬(wàn)元，未達(dá)起征點(diǎn)免征增值稅，房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅計(jì)算的成交價(jià)格是8.4萬(wàn)元。

學(xué)完這篇文章，是不是感覺(jué)有點(diǎn)蒙，除了感嘆稅法之煩雜外啥也記不??？別擔(dān)心，其實(shí)大部分納稅人根本遇不到這么復(fù)雜的業(yè)務(wù)，不需要浪費(fèi)腦細(xì)胞特別記憶。

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文主要針對(duì)的是自然人在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租方面的特殊規(guī)定，大部分非自然人的納稅主體在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租時(shí)并不享有減征增值稅的優(yōu)惠，其“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”相同，只需特別關(guān)注第五點(diǎn)：“免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額?！?/strong>