中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

<原創(chuàng)> 作者：薛曉艷

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項目開發(fā)周期長、資金需求量大，又加之自有資金有限，通常需要對外融資。甚至一些地產(chǎn)企業(yè)會進(jìn)行前融資金借款，即還未取得土地使用權(quán)，在繳納土地出讓金階段就需要向基金、信托、資產(chǎn)管理公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，擔(dān)保方式一般為股權(quán)質(zhì)押，這種融資方式在實務(wù)操作中被稱為“明股實債”。本文針對“明股實債”業(yè)務(wù)的涉稅處理及操作要點進(jìn)行簡單分析。

一、“明股實債”業(yè)務(wù)實質(zhì)

“明股實債”業(yè)務(wù)形式上是股權(quán)投資，實質(zhì)上是債權(quán)投資，根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第41號），稅法上規(guī)定了符合條件的“明股實債”為“混合性投資”。文件具體規(guī)定內(nèi)容如下：

“企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。同時符合下列條件的混合性投資業(yè)務(wù)，按本公告進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

1.被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同)；

2.有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金；

3.投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；

4.投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

5.投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動?！?/span>

該政策文件對于“明股實債”業(yè)務(wù)做了清晰界定，既限定了需要由被投資企業(yè)贖回或償還本金，同時也限定了投資企業(yè)作為股東的相關(guān)權(quán)益。認(rèn)為只有同時滿足以上五個條件的混合性投資業(yè)務(wù)本質(zhì)上才屬于借款，所發(fā)生的利息支出按照債權(quán)利息方式進(jìn)行處理。

二、“明股實債”業(yè)務(wù)涉稅處理

（一）增值稅

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016年36號 ）文件規(guī)定：

“持有金融商品期間的利息收入（保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金）應(yīng)按貸款利息處理；以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅，而貸款則是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動?！?/p>

同時，《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅2016年140號 ）文件第一條明確：“2016年36號文所稱的‘保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金’，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益,不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅?！?/p>

因此，“明股實債”業(yè)務(wù)需要按照貸款服務(wù)繳納增值稅，由于貸款服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣，作為基金、信托、資管公司等非金融機(jī)構(gòu)只需要給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具6%稅率的增值稅普通發(fā)票。

（二）企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局公告2013年第41號文件規(guī)定：“符合本公告第一條規(guī)定混合性投資業(yè)務(wù)，按下列規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

1.對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)收入的實現(xiàn)并計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)利息支出，并按稅法和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年第34號）第一條的規(guī)定，進(jìn)行稅前扣除。

2.對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應(yīng)于贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損益，分別計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！?/p>

因此，“明股實債”業(yè)務(wù)對于基金、信托、資管公司等非金融機(jī)構(gòu)需要按應(yīng)付利息日期確認(rèn)利息收入，計算繳納企業(yè)所得稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期支付利息，憑借取得的6%稅率發(fā)票在所得稅前扣除。

三、“明股實債”業(yè)務(wù)操作要點

1.簽署協(xié)議方面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用“明股實債”進(jìn)行融資，需要在與基金、信托、資管公司等非金融機(jī)構(gòu)簽署投資協(xié)議時，在條款中將文件規(guī)定的五項內(nèi)容進(jìn)行明確約定，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的涉稅風(fēng)險

2.工商變更登記

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到基金、信托、資管公司等投入資金后，需要在工商做增資變更登記，賬務(wù)處理計入“實收資本”科目，繳納印花稅。

投資期限屆滿，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贖回非金融機(jī)構(gòu)持有的股權(quán)時，雙方需要簽訂《股權(quán)收購協(xié)議》，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在工商做減資處理。

3.監(jiān)管方面

基金、信托、資管公司等非金融機(jī)構(gòu)對貸款資金指定了專門用途，雖然不參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，但是，對其資金使用情況等具有監(jiān)督權(quán)。