房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅政策的本身是為了保證企業(yè)所得稅均衡入庫?，F(xiàn)行預繳企業(yè)所得稅政策是按照預計毛利減去土地增值稅，城建稅，教育費附加及地方教育費附加再并入利潤總額計算所得稅。如此方法只要深刻理解政策，幾乎沒有預繳企業(yè)所得稅的可能，要是預繳，說明是一個冤大頭。雖然有很多所謂的專家，說的頭頭是道，其實是誤解納稅人。聽沙家給你細細道來。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅申報表中特定業(yè)務(wù)計算的應納企業(yè)所得稅額的計算。1、預計毛利的計算

預計毛利率：政策依據(jù)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%. （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。 （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.

預計毛利額：

①政策依據(jù)：第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

②預計毛利額的計算。

預計毛利額，指房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入乘以計稅毛利率計算出的金額。通過以下公式計算得出：

預計毛利額＝預售收入/（1+適用稅率或征收率）*計稅毛利率

2、預繳企業(yè)所得稅稅額。需要減去土地增值稅，城建稅，教育費附加地方教育費附加。

土地增值稅的預征率按照銷售額的全國大部分地區(qū)的預征率除保障房以外絕大部分在2%至8%之間，城建稅是增值稅的7%,（增值稅按照銷售額的3%預征）大約是銷售額的0.21%，教育費附加與地方教育費附加大約是銷售額的0.15%，合計大約占銷售額的2.36%至8.36之間。

綜所上述，特定業(yè)務(wù)的應納稅所得額大約是預售額扣除2.36%至8.36%的數(shù)額，似乎要預繳企業(yè)所得稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅申報表預繳稅款計算解析。

　　預繳方式為“按照實際利潤額預繳”的納稅人，填報第1行至第16行，預繳方式為“按照上一納稅年度應納稅所得額平均額預繳”的納稅人填報第10、11、12、13、14、16行，預繳方式為“按照稅務(wù)機關(guān)確定的其他方法預繳”的納稅人填報第16行。

　　1.第1行“營業(yè)收入”：填報納稅人截至本稅款所屬期末，按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)收入。

　　如：以前年度已經(jīng)開始經(jīng)營且按季度預繳納稅申報的納稅人，第二季度預繳納稅申報時本行填報本年1月1日至6月30日期間的累計營業(yè)收入。

解析：一般情況下，不考慮其他因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售階段，由于沒有確認銷售額，所以營業(yè)收入為0.

　　2.第2行“營業(yè)成本”：填報納稅人截至本稅款所屬期末，按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)成本。

解析：填寫企業(yè)所得稅(月)季預繳納稅申報表(A類)的營業(yè)成本包括:主營業(yè)務(wù)成本+主營業(yè)務(wù)稅金及附加+營業(yè)費用+管理費用+財務(wù)費用 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的僅僅銷售費用一般情形都在10%以上。更不用說按照傭金的方式支付銷售費用，國家規(guī)定上限是10%，這還不包括廣告費，宣傳費等。管理費用，財務(wù)費用至少占銷售額的5%以上，因此上述三項費用一般情形至少占銷售額或者預售額的16%以上，還不包含籌建費用攤銷。

　3.第3行“利潤總額”：填報納稅人截至本稅款所屬期末，按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計利潤總額。

解析：上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入為為0（未確認銷售額）的情形下，利潤總額至少為負的預售額的16%以上。

　　4.第4行“特定業(yè)務(wù)計算的應納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，扣除實際繳納且在會計核算中未計入當期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報。

解析：特定業(yè)務(wù)計算的應納稅所得額剔除土地增值稅，城建稅，教育費附加及其地方教育費附加等，一般為預售額的2.5%至15%。

三、結(jié)論。綜所上述 營業(yè)收入減去營業(yè)成本等于利潤總額，加特定業(yè)務(wù)計算的應納稅所得額，不剔除減免稅收入一般也是負數(shù)，談何預繳企業(yè)所得稅，更不用說以后影響收入和成本的其他行次。