一、有效監(jiān)控動態(tài)成本的兩大手段

no.1通過預警與強控，實現(xiàn)事前管控

目標成本超出并不意味著成本失控，要看某一科目超了還是總額超了，是建安成本超了還是營銷成本超了。因此，在動態(tài)成本管控過程中，企業(yè)首先要設定不同的控制目標。從實踐來看，更多標桿房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)不同科目，一般會選擇總額和單項兩種控制模式，并設置絕對值和相對值兩種控制指標。絕對值主要是針對像營銷費用這樣的科目。例如，豪宅的營銷費用就不能按照普通住宅的“占銷售額2.5%”這個比例來定，豪宅實際上是用不了2.5%，那么這類科目就需要使用絕對值。相對值一般是針對目標成本總額控制（當然，需要扣除地價，這樣的控制更靈敏、更貼切）。

房地產(chǎn)企業(yè)只要在事前設置控制目標，并設置預警線和強控線，過程中通過“預警”和“強控”兩種管控手段，就可以對項目動態(tài)成本的執(zhí)行進行預先防范和提醒，做好了動態(tài)成本的事前管控。

預警是指目標成本超標達到了企業(yè)所設定的“預警線”，就會自動進行預警報告，給相關(guān)人員一個警醒，形成目標成本過程管控中的第一道防線。單個成本費項如果碰到“預警”，項目業(yè)務部門可照常運行，但已經(jīng)受到集團關(guān)注。如果一旦成本繼續(xù)超額，到達設定的“強控線”，那么就會“跳閘”，集團強制停止付款，項目必須就成本超支問題進行總結(jié)，說明原因，然后集團根據(jù)實際情況采取相應措施。當然，這種預警與跳閘的設置還需與供應商的培養(yǎng)有關(guān)，如果供應商已經(jīng)和地產(chǎn)企業(yè)形成成本管理的共識，企業(yè)則可采取這種強制跳閘的管理舉措，否則也會容易出現(xiàn)反彈。

no.2通過動態(tài)成本月報，暴露成本異常

諸多標桿企業(yè)主要通過成本月報來實現(xiàn)成本異常的提前暴露和呈現(xiàn)。成本月報是用以總結(jié)和分析成本發(fā)展情況的有效載體，在不同企業(yè)差異比較大，但一般包含下述幾方面的內(nèi)容：編制說明、項目成本整體信息概況、動態(tài)成本明細、招投標信息、合同付款、簽證變更統(tǒng)計、市場營銷、預結(jié)算管理等。

通過明確動態(tài)成本構(gòu)成、進行動態(tài)成本回顧和固化動態(tài)成本月報等手段，可以準確、及時的掌握動態(tài)成本的變化趨勢，從而實現(xiàn)成本過程管控的第一個目標——動態(tài)成本可知。

二、動態(tài)成本的“三控”

no.1一控合同變更

對于已簽合同的確認變更來說，難點在于變更是否能夠及時反映出來，如果不能被及時反映出來，就會帶來項目竣工時變更黑洞問題。

變更為何不能及時、準確反映出來？原因有三，一是甲方隱瞞不報，報了怕超自己今年的考核目標；二是甲乙方金額存爭議；三是上報不積極。

如何解決變更不及時反映的問題？我們提出三個保障：

一是強制性保障：需要甲乙雙方在簽署合同時就對簽證、變更給予明確的界定和流程規(guī)定，重點強調(diào)“如果乙方不及時申報變更，甲方有權(quán)不納入結(jié)算”。另外，所有變更必須以甲方簽發(fā)的“變更指令單”為準，否則不予結(jié)算；

二是合規(guī)性保障：為了避免扯皮和最后變更范圍界定不清楚的問題，乙方在變更申報時必須提供詳盡的附件資料，如圖紙、清單等。同時，甲方要注意保留雙方往來的函件；

三是及時性保障：對于不少地產(chǎn)企業(yè)來說，想要做到“一單一算，一月一清”很難，但必須做到“一單一估，一月一統(tǒng)計”，從而保障變更金額（預估金額）及時進入動態(tài)成本。

no.2二控預估變更

已簽訂合同的預估變更是指分供方已提出變更及變更金額但甲方尚未確認，或分供方未提出、甲方預計要發(fā)生的合同金額增加情況，具體包括三大內(nèi)容：預計發(fā)生的材料漲價、工程量變化等，未與分供方確認的經(jīng)濟簽證、設計變更及技術(shù)洽商，預估的預算調(diào)整。

預估變更是動態(tài)成本非常重要的組成部分，缺失預估變更，動態(tài)成本就容易失真，且缺乏靈敏度，只有等到變更發(fā)生的時才能反映到動態(tài)成本中。因此，進行合同的預估變更管理可以有效規(guī)避“項目后期變更集中爆發(fā)”的情況。

no.3三控待發(fā)生合約規(guī)劃

待發(fā)生合約規(guī)劃就是預計要簽約的合同，這部分發(fā)生變動的可能性最大，特別是項目早期，受限于經(jīng)驗不足，企業(yè)對后期的合約規(guī)劃金額預估不準。通過分析發(fā)現(xiàn)，待發(fā)生合約規(guī)劃產(chǎn)生變化的主要原因有3點，即合約范圍不準、合約數(shù)量失控、合約金額易變。

建議對待發(fā)生合約規(guī)劃做如下3個規(guī)定：

一是檢查合約規(guī)劃的范圍。在合約規(guī)劃制定時，必須事前清晰界定合約范圍，特別是總、分包之間的工作界線要規(guī)定清楚，避免在招標時出現(xiàn)范圍不清的問題，這也是規(guī)避合同變更的前提。執(zhí)行中，關(guān)鍵就是檢查合約規(guī)劃范圍是否合規(guī)，是否按照前期的規(guī)定有效執(zhí)行。

二是合約規(guī)劃數(shù)量的過程嚴控。例如某企業(yè)規(guī)定合約規(guī)劃一旦建立就不允許調(diào)整數(shù)量，如需調(diào)整必須上報總裁，這樣可以有效規(guī)避大合同拆小，避免成本失控。這種管控機制的關(guān)鍵在于：集團制定合約分判方式，項目遵照執(zhí)行不允許隨意調(diào)整。項目在編制合約規(guī)劃時，必須按照集團規(guī)定的分判模式執(zhí)行，原則上不允許調(diào)整，如需調(diào)整應報集團審批。

三是建立合約規(guī)劃定期刷新機制。可以結(jié)合動態(tài)成本回顧，由合約責任人（不僅僅是成本部門）對待發(fā)生合約規(guī)劃進行回顧，根據(jù)市場行情變化預判待發(fā)生合約規(guī)劃是否需要調(diào)整，如果需要調(diào)整，要注明理由并預估其變化金額，最終由成本部門綜合分析后，編制成本月報，預測成本管理風險。

三、設計質(zhì)量控制

no.1設立專業(yè)設計管理部門

進行設計管理和設計優(yōu)化工作：

項目規(guī)劃設計的優(yōu)劣決定項目的成敗,項目擴初設計的優(yōu)劣則直接影響項目的成本。有資料分析，設計費一般只占建設工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費用，對工程造價的影響度卻占到75%。長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設項目設計階段重視不夠，沒有專門的設計部，開發(fā)商對設計方案的技術(shù)經(jīng)濟性根本就沒有一個控制、審查和優(yōu)化程序，經(jīng)常出現(xiàn)設計過于保守、各專業(yè)不配套、圖紙不校對等現(xiàn)象，結(jié)果到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮

no.2建立與設計單位良好的溝通機制

開發(fā)商在選擇設計單位時，就應建立甲方和設計院就設計方案的溝通優(yōu)化程序，除了設計院內(nèi)部的優(yōu)化程序，設計院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應該同時運行。比如該設計方案選取的計算模型是否合理，地基承載力取值是否過于保守，單樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測報告的數(shù)據(jù)，最小配筋率是否經(jīng)過驗算，基礎(chǔ)形式（如樁長及數(shù)量）、底板厚度、鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化、機電系統(tǒng)的功能配置,系統(tǒng)設置，設備選型等是否經(jīng)過價值功能的論證？所有這些都影響到設計方案的經(jīng)濟性。

四、招標比價

1、工程招標應采取公開招標或邀請招標，選擇有實力的承包商，要求提供投標保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設業(yè)績和技術(shù)裝備等，優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績與擬建工程相同的施工企業(yè)，特別要求承擔此項目的項目經(jīng)理未出任其他項目的項目經(jīng)理；考察施工隊伍的資信情況，資金不足的企業(yè)可能將工程款挪作它用，負債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務，這些都將造成工程款難以到位，制約工程進展，影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設單位合理的優(yōu)惠。

2、工程造價及相關(guān)費用應盡量包死，尤其是地下工程如基礎(chǔ)工程，排除地下障礙，抽水，機械進出場費、塔吊安拆等費用在招標階段就確定下來，以免日后結(jié)算時糾纏不清。雖然這些費用具有不確定性，一次性包死可能會有風險，但甲乙雙方都應承擔一定的風險。應盡量自行編制標底，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。

3、中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。建立建設工程施工合同的審閱會簽制度。有關(guān)的責任人要熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、材料市場價格的取定方法等，都要有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購材料和設備要列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單。要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。

五、變更簽證

no.1合理控制工程變更

施工技術(shù)方案的變更；材料和設備的品牌、性能、規(guī)格、參數(shù)的變更；工程數(shù)量和項目的變更；功能定位和建筑規(guī)劃的變更。

為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術(shù)的可行性，應建立工程變更管理制度，明確工程、設計、預算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，對工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷。如果由于變更導致投資增加超過某一額度時,要由投資人批準才能實施。

no.2確保簽證質(zhì)量

為確保簽證質(zhì)量，應明確給予工程簽證的條件：由于設計圖紙變更而現(xiàn)場已完成部分或全部施工內(nèi)容，由此造成的全部返工或部分返工；由于設計圖紙遺漏或未作準確交代和描述而造成的增加工程量；合同內(nèi)未包括、而根據(jù)現(xiàn)場實際情況必須增加的工程量；為了加快工程進度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內(nèi)的增加工程量。對于已包含在合同內(nèi)、或按照甲乙雙方約定的結(jié)算方式中已包含的項目，不予簽證。

no.3辦理工程簽證的及時性

一道工序施工完，時間久了一些細節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。

no.4簽證客觀、準確

要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。

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