房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的銷售傭金費用計入合同取得成本科目，應如何進行財稅處理?以下用案例形式進行分析。

　　案例分析

　　一、企業(yè)財務處理

　　2021年度該企業(yè)銷售在售房產(chǎn)50000平方米，共發(fā)生銷售手續(xù)費傭金2400萬元，均已全部支付并取得發(fā)票。企業(yè)會計上計入合同資產(chǎn)2400萬元，本年攤銷金額400萬元。

　　根據(jù)新收入準則財會[2017]22號財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準則第14號——收入》的通知第二十八條企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預期能夠收回的，應當作為合同取得成本確認為一項資產(chǎn);但是，該資產(chǎn)攤銷期限不超過一年的，可以在發(fā)生時計入當期損益。

　　增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會發(fā)生的成本。

　　企業(yè)財務處理如下：(暫未考慮增值稅進項稅額)

　　借：合同取得成本——銷售傭金 2400

　　貸：銀行存款等 2400

　　待交付確認銷售房屋收入時：(2021年度攤銷400萬元)

　　借：銷售費用——銷售傭金 400

　　貸：合同取得成本——銷售傭金 400

　　二、稅務處理：疑難爭議點分析

　　在執(zhí)行新收入準則之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)生銷售傭金時全額計入損益，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)，企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構(gòu)或個人所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額，只要不超過銷售合同的5%，都允許當年在企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　按照新收入準則確認要求，銷售傭金預計超過1年才能收回預期收益(確認收入)的，計入合同成本，依據(jù)財稅〔2009〕29號第四條，企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當期直接扣除。

　　爭議要點：

　　執(zhí)行新收入準則后，合同資產(chǎn)是否屬于財稅〔2009〕29號所說的相關(guān)資產(chǎn)，應當通過折舊、攤銷方式扣除，不得在發(fā)生當期扣除?

　　如果屬于相關(guān)資產(chǎn)，需要通過折舊攤銷扣除，合同資產(chǎn)的攤銷年限應當如何確定?

　　三、地方稅務答復口徑

　　江蘇稅務：

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)規(guī)定：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準予扣除;超過部分，不得扣除。

　　四、企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當期直接扣除。

　　廈門稅務：

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十八條“企業(yè)發(fā)生的支出應當區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當期直接扣除;資本性支出應當分期扣除或者計入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當期直接扣除。”《國家稅務總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅年度納稅申報表有關(guān)問題的公告》(2019年第41號公告)對《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》(A100000)填報說明規(guī)定，納稅人在計算企業(yè)所得稅應納稅所得額及應納稅額時，會計處理與稅收規(guī)定不一致的，應當按照稅收規(guī)定計算。稅收規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按國家統(tǒng)一會計制度計算。請遵照執(zhí)行。

　　四、稅務處理審核分析及意見

　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，

　　第十一條企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

　　第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，執(zhí)行新收入準則以前銷售傭金均列入期間費用，在發(fā)生當期扣除，只要不超過合同收入的5%，均可當年扣除。

　　執(zhí)行新收入準則后，企業(yè)計入合同資產(chǎn)科目，這個科目會計上確認為資產(chǎn)，攤銷原則要求采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認相同的基礎(chǔ)進行攤銷。實質(zhì)新會計準則不認為這是期間費用。

　　因此我們傾向于遵循新會計準則，發(fā)生當期不予扣除，鑒于合同資產(chǎn)不同于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)有規(guī)定的攤銷年限，暫遵循會計攤銷原則或依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅收入確認原則攤銷。

　　來源：北京鑫稅廣通稅務師事務所

編輯：沐林財訊