編者按： 企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。二者的區(qū)分也可以理解為借款費用的發(fā)生是否有歸集對象，對企業(yè)所得稅的影響在于費用化部分可以在當期一次性扣除，資本化部分需要根據(jù)其歸屬形成的資產計入資產成本在以后年度攤銷扣除。稅務機關很多情況下并不認同企業(yè)利息支出的費用化，認為這會使支出提前在企業(yè)所得稅稅前扣除。房地產企業(yè)因為項目建造周期長，更易因借款費用處理不當引發(fā)稅務風險。下面通過一則真實案例進行解析。

一、案情簡介

北海中南房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“北海公司”）注冊地位于北海市，經營范圍系房地產開發(fā)、銷售、租賃等。

2013年8月16日，北海公司與長城公司等三家公司簽訂業(yè)務合作協(xié)議，從民生銀行取得3億元短期貸款，貸款合同寫明：用于“中南明珠”項目后續(xù)工程建設。2013年9月至12月，北海公司共向民生銀行支付貸款利息5425000.70元，并將該貸款利息計入“開發(fā)成本—資本化利息—利息支出”科目核算。2013年12月，該貸款債權被長城公司收購，并收取北海公司債務重組顧問服務費、財務顧問服務費1125萬元。北海公司將上述貸款利息及顧問費共計16675000.70元歸并入一期住宅銷售成本。

北海市稽查局于2015年4月至2016年6月對北海公司2012-2013會計年度的企業(yè)所得稅納稅情況進行檢查，認定北海公司上述做法未按照長期貸款的成本核算對象分攤造成多結轉營業(yè)成本，存在虛假納稅申報并造成少繳2013年企業(yè)所得稅的違法行為。

經報市國稅局重大稅務案件審委會審理后，稽查局作出《稅務處理決定》，追繳企業(yè)所得稅并加收滯納金。后北海公司不服向自治區(qū)國稅局申請行政復議，復議維持。北海公司訴至法院，一審二審皆敗訴。

二、本案爭議焦點及各方觀點

本案爭議焦點為：北海公司與長城公司之間關于貸款債權的收購是否構成債務重組？因此產生的利息支出及顧問費支出能否在發(fā)生當期一次性扣除？

北海公司觀點：其與長城等三家公司通過簽訂《業(yè)務協(xié)作協(xié)議》的方式，借入的3億元貸款實際期限只有3個月，是臨時、周轉性貸款，與通常用于確定項目的專門借款不同，長城公司對該筆貸款收購后，利率、還款期限等都發(fā)生了改變，實質為重組費用。

稅局觀點：北海公司與長城公司、民生銀行簽訂的《委托貸款借款合同》、《業(yè)務合作協(xié)議》等可以明確看出，該筆貸款的實質為融資貸款業(yè)務，發(fā)生的各項費用屬于利息支出及輔助費用，應當資本化。

三、華稅分析

（一）會計準則關于債務重組費用與專門借款費用的規(guī)定

（二）本案北海公司與長城公司及民生銀行簽訂的融資貸款合同發(fā)生的各項費用屬于利息支出及輔助費用，應當資本化

專門借款應當有明確的專門用途，通常應有標明專門用途的借款合同。合同是證明雙方權利義務的有效憑證，本案中北海公司簽訂的相關協(xié)議中，明確約定了“貸款用途為用于“中南明珠”花園項目后續(xù)開發(fā)建設，未經委托人的書面同意，借款人不得改變本合同規(guī)定的貸款用途。”合同證明了北海公司取得的3億元貸款屬于用于“中南明珠”項目后續(xù)開發(fā)建設的專門借款，因此發(fā)生的借款費用符合《企業(yè)會計準則——借款費用》第四條的規(guī)定，應當作為資本性支出計入相關資產成本。北海公司在2013年度當期一次性扣除的做法造成少繳2013年企業(yè)所得稅，應當承擔補繳稅款及滯納金的責任。

小結：本案中對北海公司最為不利的證據(jù)為，貸款合同中關于借款專門用途的約定。借款有一般借款和專門借款之分，稅法以及企業(yè)會計準則對于專門借款應當資本化的規(guī)定非常明確。本案分析僅從判決提供的信息出發(fā)，作出評論。但若企業(yè)確實能夠提供符合債務重組的證據(jù)，則稅局也應依交易實質進行稅務處理。結合本案，房地產企業(yè)應當提供該3億元貸款的用途，證明該筆資金為臨時性的、周轉性質的貸款。同時可以提供服務合同，以及具體服務說明等，證明其支付給長城公司的顧問服務費的實質性。第三，應提供證據(jù)證明符合債務重組的證據(jù)，如與長城公司之間關于修改債務條件，減少利息或本金支付的條款等資料。華稅律師也借此案提醒房地產開發(fā)企業(yè)，若借款本身不是用于專門的房地產開發(fā)項目建設，可以通過設置專門賬戶的形式，將借款費用用作長期項目之外的支出，以減少稅企爭議。