導(dǎo)讀：所謂的營(yíng)改增即營(yíng)業(yè)稅改增值稅，指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。我國(guó)自2016年5月1日起，中國(guó)將全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，至此，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)，增值稅制度將更加規(guī)范。那么營(yíng)改增后土地增值稅如何計(jì)算呢？

營(yíng)改增后土地增值稅如何計(jì)算

營(yíng)改增后土地增值稅計(jì)算方法為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1 公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：

土地增值稅的計(jì)稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體土地增值稅計(jì)算方法如下：

（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

結(jié)合實(shí)務(wù)中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日以前通過(guò)購(gòu)買取得的房屋。

另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié) 合業(yè)務(wù)的多樣性和復(fù)雜性，下文刻意的設(shè)定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價(jià)，按土地增值稅的計(jì)算方法中的簡(jiǎn)易征收。

例： A公司是原營(yíng)業(yè)稅納稅人，營(yíng)改增后為一般納稅人，其機(jī)構(gòu)所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購(gòu)買房產(chǎn)一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關(guān)發(fā)票;成交價(jià)1000萬(wàn)元、繳納契稅1000*5%=30萬(wàn)元，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。

營(yíng)改增前A公司銷售此房屋土地增值稅的計(jì)算方法為：

假設(shè)A公司于2016年3月1日以1500萬(wàn)元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開(kāi)具了發(fā)票：

應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅=(1500-1000)*5%=25萬(wàn)元;

城市維護(hù)建設(shè)稅=25*7%=1.75萬(wàn)元;

教育費(fèi)附加=25*3%=0.75萬(wàn)元;

印花稅=1500*0.0005=0.75萬(wàn)元;

土地增值稅的稅額為：

收入額=1500萬(wàn)元;

扣除額=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬(wàn)元;

注意上式第一項(xiàng)：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)，購(gòu)房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從 購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。每年指以12個(gè)月為1年，超1年不滿12個(gè)月但超6個(gè)月可視為1年。契稅(有完稅憑證)也可扣除(但不得作為加 計(jì)扣除基數(shù))。

增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;

應(yīng)納土增稅=291.75*30%-1208.25*0=87.53萬(wàn)元

例：營(yíng)改增后A公司銷售此房屋土地增值稅的計(jì)算方法為：

財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”第一條第八款、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào) “國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)， 可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第三十五條、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

假設(shè)A公司于2016年5月10日以1500萬(wàn)元含稅價(jià)將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡(jiǎn)易征收繳納增值稅并開(kāi)具了發(fā)票。

取得房屋時(shí)的契稅如前文所述

銷售房屋時(shí)：

應(yīng)納增值稅=(1500-1000)/(1+5%)*5%=23.81萬(wàn)元。

城市維護(hù)建設(shè)稅=23.81*7%=1.67萬(wàn)元;

教育費(fèi)附加=23.81*3%=0.71萬(wàn)元;

印花稅=1500*0.0005=0.75萬(wàn)元;

土地增值稅適用的稅率有哪些？

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目