土地增值稅和契稅是兩種不同的稅制，盡管土地使用稅和契稅都是對土地使用權和房屋等權屬征收的稅，但是二者卻有著明顯的差異。

按照土地增值稅法和契稅法的規(guī)定，土地增值稅和契稅主要有如下幾個方面的區(qū)別：

一、定義不同。

1、契稅是轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

2、土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

二、征稅范圍不同。

1、契稅的征稅范圍主要包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。

2、土地增值稅的征稅范圍分為基本征稅范圍、特殊征稅范圍和企業(yè)改制重組土地增值稅政策，其中不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。應該說，不同的征稅范圍有不同的征收標準，比如特殊征稅范圍中的合作建房土地增值稅的征收是，對于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

三、稅率和計稅依據不同。

1、契稅執(zhí)行3%至5%的幅度稅率。契稅的計稅依據為不動產的價格，但由于土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法也有差別。比如，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，是免征契稅的；交換價格不等時，由多支付的貨幣、貨物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅。

2、土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即

（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項目100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收，一般采用速算扣除法，即計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目乘以速算扣除數系數計算得出。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應稅收入和扣除項目的確定。

四、納稅義務發(fā)生時間和納稅期限不同。

1、契稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

契稅的納稅期限為納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

2、土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房屋買賣合同，房地產評估報告以及其他與房地產有關的資料。

總之，土地增值稅和契稅因為稅制不同，二者無論是從稅種的定義、征稅范圍、稅率和計稅依據，以及納稅義務發(fā)生時間和納稅期限均有不同。當然，土地增值稅和契稅在稅收優(yōu)惠政策上也有很大的不同。因此，不同的納稅人應根據土地增值稅法和契稅法的規(guī)定繳納相關的稅金。

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2021年11月2日