房地產企業(yè)的業(yè)務運營鏈條可以分為五大階段，主要涉及13個稅種，在這13個稅種中最重要的是三大稅種：增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。在三大稅種中，土地增值稅是稅率最高的稅種，分為四檔稅率30%、40%、50%、60%，單稅種的稅率最高可達60%。所以在房地產企業(yè)的土地增值稅的稅務處理中，可能稍有不慎就會使得企業(yè)的整體稅負直接飆升，所以土地增值稅歷來都是我們房地產企業(yè)最為重視的稅種之一。

　　一、土地增值稅的稅收籌劃方法論

　　分析土地增值稅的稅收籌劃方法，首先要回答的問題是：土地增值稅的稅負由哪些決定因素呢?我們先看下土地增值稅的計算公式：土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。我們從這個公式可以看出，土地增值稅的稅收負擔有兩個很重要的決定性因素有：增值率、稅收優(yōu)惠。

　　土地增值稅的增值率大小，對土地增值稅稅負的影響非常之大。那增值率又是由什么決定的呢?從土地增值稅計算原理可以得知它是收入總額減扣除項目金額再比上扣除項目金額。也就是說，增值率越高，那土地增值稅所適用的稅率就越高。我們要合理地把土地增值稅控制在一定范圍內，首先要把適用稅率控制在一定范圍內。因為土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，最低稅率是30%，最高稅率是60%，中間還有40%、50%，總共四檔稅率。如果房地產企業(yè)的土地增值稅要交60%的話，那對于企業(yè)而言將是非常重的稅負。所以，我們首先要做的是控制土增稅的稅率，防止稅率過高。

　　稅收優(yōu)惠對土地增值稅的影響也非常大。按照我們國家的稅收政策，對于普通標準住宅，凡是增值率不超過20%的可以免征土地增值稅。所以，在這一優(yōu)惠政策之下，我們需要盡量想辦法控制土地增值稅的稅負，就要盡量控制普通標準住宅的增值率，這是影響土增稅稅負的又一個重要因素。

　　進一步分析土地增值稅的公式，我們會發(fā)現(xiàn)土地增值稅的計算比較復雜，影響因素比較多樣。比如公式中的增值額，由收入總額減去扣除項目金額，所以增值額是由收入額與扣除項目金額之差決定的，也就是增值額由另外的兩個因素決定。又比如公式中的適用稅率，取決于增值率，增值率越大，適用稅率就越高。增值率是增值額除以扣除項目金額，增值率大小直接決定了稅率是30%、40%、50%還是60%。總的來說，土地增值稅應納稅額的影響因素不只一個，相對來說比較復雜，從增值額到扣除項目，從適用稅率到速算扣除系數(shù)，都會對土地增值稅的稅負產生重要影響，該稅種的影響因素是一個綜合因素。