（一）影響增值稅及附加稅額的因素

1、出售人性質(zhì)（個(gè)人或非個(gè)人）；

2、房屋性質(zhì)（住宅或非住宅）；

3、房屋取得年限（住宅）；

4、房屋原值（非住宅）；

5、地稅局核定價(jià)格與網(wǎng)簽價(jià)格比較，較高者為計(jì)稅價(jià)格。

（二）增值稅及附加優(yōu)惠政策

只有同時(shí)滿足下列條件時(shí)才能享受增值稅及附加免征政策：

1、購買人為個(gè)人；

2、交易房屋為住宅；

3、房屋取得年限滿2年。

（三）增值稅及附加計(jì)算總結(jié)

【注】5.3%是指5%的增值稅＋0.3%的附加稅（包含教育附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、地方教育附加）；

【例】客戶余良2017年購買一套位于歷下區(qū)的住宅，建筑面積185㎡，產(chǎn)權(quán)證登記日期為2017年4月8日，若余良于2019年3月8日出售該住宅，無原購房發(fā)票，本次網(wǎng)簽價(jià)為400萬元（高于核定價(jià)格），請計(jì)算出售該套住宅時(shí)需繳納的增值稅及附加。

【解】該住宅不滿2年，無原購房發(fā)票，按全額征稅，因此余良出售該套住宅需繳納增值稅及附加為：400×5.3%=21.2(萬元)