本文來自公眾號：小鳥七號最美

掙錢不易 省就是賺

房地產(chǎn)頭頂三條紅線起落沉浮，腳下泥濘不堪，面對接踵而至的房產(chǎn)新政，機(jī)遇與風(fēng)險并存。

大佬們，是否早已受夠了政策時愛時恨的善變？

住房不炒，時光向前，聽說樓市好的時候，在售樓部放條狗房子都能賣出去，現(xiàn)在夸成白金漢宮都賣不動了。

房地產(chǎn)暴利時代漸行漸遠(yuǎn)，走向周期更長的慢工出細(xì)活之路，因此稅負(fù)波動可能致命，成本控制尤為重要。

省就是賺：房開企業(yè)與土地相關(guān)的涉稅規(guī)劃要點（一）

母公司拿地 項目公司開發(fā)

現(xiàn)實中，多由房開公司（母公司）先參與土地競標(biāo)，再成立子公司對中標(biāo)土地進(jìn)行獨立開發(fā)。

中標(biāo)時，土地出讓金是母公司付的，土地使用權(quán)證在母公司名下，土地部門開具的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)的抬頭也是母公司名稱。

實務(wù)常見以下三種方式：

風(fēng)險提醒

三種方式雖然客觀上干了同樣的事，前兩種皆因不具備法律規(guī)定的形式要件，母公司將中標(biāo)土地變更到子公司名下這一動作，往往被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為又是一次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。

要么項目公司無法扣除土地成本，要么因已經(jīng)自行扣除申報而被稽查補(bǔ)稅（滯納金）。

為此將多承受一部分土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅三大稅的負(fù)擔(dān)。

一些企業(yè)就是這樣輸在了起跑線上

合規(guī)參考

可參考方式三：

由母公司完成簽訂土地出讓合同，再由項目公司完成補(bǔ)充協(xié)議，立項、財政收據(jù)、土地使用權(quán)登記都在項目公司名下。

母公司支付保證金競得土地——與土地部門協(xié)商付款及合同義務(wù)由項目公司承擔(dān)——項目公司簽訂土地出讓合同——項目公司支付剩余土地出讓金——項目公司取得財政票據(jù)

母公司支付保證金競得土地——母公司與土地部門簽訂土地出讓合同——競買人+項目公司+土地部門簽訂土地出讓合同三方補(bǔ)充協(xié)議——項目公司支付剩余土地出讓金——項目公司取得財政票據(jù)

合規(guī)要點

合同+票據(jù) 是稅務(wù)合規(guī)管理的核心

母公司須持有項目公司100%股權(quán)

應(yīng)由母公司、土地部門、項目公司簽訂三方協(xié)議，將土地使用權(quán)更名至項目公司

將財政票據(jù)抬頭更名為項目公司

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》

申請人競得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》;也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

恭喜發(fā)財

大吉大利

不能少交稅 | 也不用多交稅