1. 增值稅

1.1. 特定企業(yè)（交易行為）的增值稅政策（一）

1.1.1. 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

1.1.1.1. 適用范圍

1.1.1.1.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用以下規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用以下規(guī)定。 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

1.1.1.2. 計(jì)稅依據(jù)及稅率、征收率的運(yùn)用

1.1.1.2.1.

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅；也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)的，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

1.1.1.2.1.1. 直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債

1.1.1.2.1.1.1. 2016年4月30日前取得

1.1.1.2.1.1.1.1. 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；差價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.1.1.1.2. 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.1.2. 2016年5月1日后取得

1.1.1.2.1.1.2.1. 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.2. 自建

1.1.1.2.1.2.1. 2016年4月30日前取得

1.1.1.2.1.2.1.1. 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.1.2.1.2. 選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.2.2. 2016年5月1日后取得

1.1.1.2.1.2.2.1. 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅： ①按5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款； 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)9%計(jì)銷項(xiàng)。

1.1.1.2.1.3. 上述全價(jià)、差價(jià)均為不含增值稅的金額。要注意區(qū)分稅率、征收率、預(yù)征率的不同表述。一般情況下，2019年4月1日后采用9%規(guī)定稅率計(jì)稅的項(xiàng)目在運(yùn)用預(yù)征率預(yù)征稅款時(shí)，價(jià)稅分離要使用稅率9%，即“÷（1+9%）”進(jìn)行價(jià)稅分離；采用征收率5%計(jì)稅的項(xiàng)目在運(yùn)用預(yù)征率預(yù)征稅款時(shí)，價(jià)稅分離要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”進(jìn)行價(jià)稅分離。但是有特例：“營(yíng)改增”后，預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅的，在預(yù)征作價(jià)稅分離時(shí)只采用5%而不使用稅率，這使得預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅不論是針對(duì)一般納稅人還是針對(duì)小規(guī)模納稅人，都采用“÷（1+5%）”的價(jià)稅分離方法，即預(yù)征不動(dòng)產(chǎn)增值稅價(jià)稅分離計(jì)算只用征收率不用稅率，這個(gè)現(xiàn)實(shí)規(guī)定比較特殊。

1.1.1.2.2.

3.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的（除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房），適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為5%。

1.1.1.2.2.1. 直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債

1.1.1.2.2.1.1. 預(yù)繳稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% 應(yīng)納稅額=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1＋5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】差價(jià)5%預(yù)繳；差價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.2.2. 自建

1.1.1.2.2.2.1. 預(yù)繳稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋5%）×5% 應(yīng)納稅額=取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋5%）×5%-預(yù)繳稅額 【記憶技巧】全價(jià)5%預(yù)繳；全價(jià)5%計(jì)稅。

1.1.1.2.2.3. （1）除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （2）其他個(gè)人（自然人）：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)自建關(guān)申報(bào)納稅。

1.1.1.2.3.

4.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房

1.1.1.2.3.1. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

1.1.1.2.3.2. 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

1.1.1.2.3.3. 個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。 上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

1.1.1.2.3.4. 個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。 上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

1.1.1.2.3.5. 個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； 其他個(gè)人應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

1.1.1.2.4.

5.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

1.1.1.2.4.1. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

1.1.1.2.4.2. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷(1+5%)×5%

1.1.1.2.4.3. 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以上計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

1.1.1.3. 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)差額扣除的規(guī)定

1.1.1.3.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

1.1.1.3.2. 納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額： ①2016年4月30日及以前繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=【全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）】÷（1+5%)×5% ②2016年5月1日及以后繳納契稅的 增值稅應(yīng)納稅額=【全部交易價(jià)格（含增值稅）＋（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）】×5% 【記憶技巧】老項(xiàng)目先減除后分離；新項(xiàng)目先分離后減除。

1.1.1.3.3. 納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

1.1.1.3.4. 由于契稅的計(jì)稅依據(jù)與房地產(chǎn)交易價(jià)格直接掛鉤，所以本項(xiàng)規(guī)定是針對(duì)納稅人因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票時(shí)，用契稅的計(jì)稅金額佐證原取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格。即取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格的確認(rèn)：不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票為主，契稅資料為輔。

1.1.1.4. 扣減不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的憑證要求

1.1.1.4.1. 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： 1．稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。 3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

1.1.1.5. 發(fā)票的開具

1.1.1.5.1. 1.自2020年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人（其他個(gè)人除外）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。選擇自行開具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再為其代開增值稅專用發(fā)票。 2.納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

1.1.1.6. 其他規(guī)定

1.1.1.6.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。