房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，由于普通住宅具有增值率低于20%，則可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，因此一般地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，則盡量將可能多的業(yè)態(tài)歸集到普通住宅中，以爭取最大化的享受稅收優(yōu)惠政策，但如果操作不當，則會得不償失，造成業(yè)態(tài)劃分混亂，清算不被稅務認可的被動局面。

一、普通住宅的認定標準

根據(jù)國辦發(fā)（2005）年26號及國稅發(fā)（2005）年89號文件規(guī)定，關于普通住宅的的認定標準主要有以下三個:

1. 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2. 單套建筑面積在120平方米以下；

3. 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。

另：各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

上述三個標準，只要有其中任一條件不滿足，則不能劃分為普通住宅，而應認定為非普通住宅，當然也不能享受普通住宅相關的稅收優(yōu)惠政策。

二、因產(chǎn)權面積引起的價格認定爭議及實務操作

對于上述三個條件，由于建筑容積率、建筑面積一般在土地出讓合同或者立項的規(guī)劃審批文件、預（實）測報告中都會有明確的表示，一般不存在爭議，但普通住宅價格認定在實務中爭議就比較大。

案列：甲地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需要，建造了一批復式結構的房屋（即：上下兩層LOFT結構），該企業(yè)在土地增值稅清算中，就普通住宅的價格認定標準存在以下兩種不同的觀點：

觀點一：單套復式結構普通住宅價格不能完全按照當?shù)刈》坎块T公布的住房平均交易價格的劃分標準

理由：因地產(chǎn)企業(yè)項目業(yè)態(tài)，是隨著市場需求的變化而不斷推陳出新，上述相關普通住宅的劃分標準并不適合該企業(yè)的項目業(yè)態(tài)。

因該項目屬于復式住宅結構，給業(yè)主簽定的成交價格是按照單層面積計算價格的，在房管部門備案的房屋面積也是單層銷售面積，后期業(yè)主房屋產(chǎn)權證上的也是單層面積，但甲企業(yè)給業(yè)主實際的交付標準是復式結構，也就是上下兩層之和的面積，比如平均約50平米的單層住宅面積業(yè)主實際享受的是100平米，那么，確定是否為普通住宅也不能按照備案的單層面積、單層價格來確定是否超過標準，而應按上下兩層之和的面積來分攤成交價格，那么成交價格自然就從原來的單層計價中被稀釋，當然應以分攤后的成交價格來判定是否超標。

因此在劃分普通與非普通的標準中，單套復式普通住宅成交價格不能完全按照當?shù)刈》坎块T公布的住房平均交易價格的劃分標準，而應按上下兩層分攤后的價格確認是否高于該住房平均交易價格。

觀點二：單套復式結構普通住宅以產(chǎn)權證上的備案面積來確認成交價格是否超過劃分標準

根據(jù)上述相關普通住宅的劃分標準，不論該項目是復式結構，還是一般的平層結構，均以產(chǎn)權證上的銷售面積來確認成交價格是否超標。

雖然該項目是復式結構，但最終產(chǎn)權證上備案的是單層的面積，那么就以單層面積和業(yè)主的成交價格判定是否超過普通住宅的標準，凡高于該級別土地上住房平均交易價格，均應被劃分為非普通住宅。

實務操作：在實務中，目前無論是稅務機關還是土增清算事務所，絕大多數(shù)都支持觀點二，認為應當嚴格執(zhí)行上述普通住宅的認定標準，即以產(chǎn)權證上備案的面積來判定成交價格是否超標，而不能想當然的以復式結構來做文章，將本屬于非普通住宅的房屋價格劃分到普通住宅之列，以此來享受稅收的優(yōu)惠政策。

三、同期住房的平均交易價格認定爭議及實務操作

根據(jù)上述普通住宅的認定原則，價格標準是按照實際成交價格與同期住房的平均交易價格來判定的，那么在實務操作過程中，同期住房的平均交易價格怎么認定呢？

認定一：一般稅務機關會參考當?shù)刈〗ú块T下發(fā)的的各年度各地區(qū)的普通住宅價格標準作為依據(jù)，并以相關文件的形式做了明確規(guī)定。

認定二：如果當?shù)卣唇o出具體地區(qū)的普通住宅價格標準，一般會參考附近相同類別住房的平均交易價格，作為認定該地的標準。

很多地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，對于項目中住宅的交易價格是否超過同期住房的平均交易價格，一般會存在兩個爭議：

1、雖然當?shù)赜衅胀ㄗ≌瑑r格認定標準，但當?shù)氐耐恋丶墑e各有差別，當然不同級別的土地成本是不同的，不同的土地成本必然在后期銷售時，成交價格也是會存在一定的差別，因此，將不同級別的土地按統(tǒng)一的價格作為認定標準，存在以點概面的爭議。

2、如果當?shù)貨]有普通住宅價格認定標準，在參考其他同類樓盤價格時，因各項目受開發(fā)地域、周邊環(huán)境、開發(fā)時間跨度等因素的影響，銷售價格肯定會存在較大的差異，如果參考臨近同類樓盤價格作為認定標準，也存在有失偏頗的爭議。

實務操作：針對同期住房的平均交易價格認定爭議，在實務操作中：

（1）如果當?shù)赜忻鞔_文件規(guī)定，且將不同地區(qū)的土地住房價格都作了詳細的劃分，那么就應該嚴格按照該文件做為劃分標準，而不應將企業(yè)的其它因素摻雜進來；

（2）如果當?shù)貨]有明確文件規(guī)定，參考附近其他樓盤價格只是提供了可借鑒的標準范圍，并不是說就必須要完全按照附近樓盤價格來作為劃分依據(jù)，企業(yè)可以從土地地域級別、土地取得時間、周邊配套及環(huán)境影響等角度出發(fā)提出異議并做好有效溝通，且以相關資料作為支撐，爭取取得稅務機關的理解和認同，將參考價格劃定在一個合理范圍內，以最大限度的享受稅收優(yōu)惠政策。

當然我們也希望隨著稅收政策法規(guī)的不斷更新和完善，相關土增清算的爭議問題能推出有效的補丁文件和解決辦法，使得地產(chǎn)企業(yè)能充分享受國家的稅收政策，也不至于雙方各執(zhí)一詞，無合理依據(jù)可依，使企業(yè)的涉稅事宜得不到合理解決。

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