在城市更新業(yè)務(wù)中，因回遷房戶型面積差等原因，容易發(fā)生實際回遷安置面積超過拆遷補償協(xié)議約定補償面積的情況。

為平衡拆遷雙方的利益，通常在拆遷補償方案及協(xié)議約定，在超出約定補償面積一定范圍內(nèi)，被拆遷人可以按照低于市場價格的優(yōu)惠價格進(jìn)行購買。

為方便分析，不妨假設(shè)超面積回遷安置補償為15㎡，市場價格20,000元，優(yōu)惠價格10,000元。

針對超面積回遷安置補償土地增值稅處理，實務(wù)中主要存在兩種觀點：

#土地增值稅處理兩種觀點

超面積補償應(yīng)作視同“銷售”處理，并同步確認(rèn)土地成本。

依據(jù)為《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號 ）第六條：“…房地產(chǎn)企業(yè)建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理…同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費?！?/span>

按此觀點，應(yīng)確認(rèn)視同銷售收入30萬元，并同步確認(rèn)土地成本，同時將收到的面積差補償價款15萬元沖減拆遷補償費，實際確認(rèn)土地成本為15萬元，考慮加計扣除因素，凈增值額為10.5萬元（30-15×130%）。

超面積回遷安置應(yīng)視為一種銷售行為，以約定優(yōu)惠價格確認(rèn)銷售收入。

該觀點主要依據(jù)為，超面積回遷安置按照優(yōu)惠價格購買，并非無償轉(zhuǎn)讓給被拆遷人，不屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條列舉視同銷售的情形，因此無需作視同銷售處理。

按此觀點，應(yīng)直接確認(rèn)銷售收入15萬元，無需調(diào)整土地成本，凈增值額15萬元。

通過上述兩種稅務(wù)處理方式對比可以看到，第一種方式凈增值額相比第二種方式減少4.5萬元，可降低土增稅稅負(fù)，對納稅人較為有利。

依筆者看來，雖然開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格向被拆遷人收取超面積補償差價，不屬于無償轉(zhuǎn)讓情形，但該行為發(fā)生在回遷安置業(yè)務(wù)的特定背景下，開發(fā)企業(yè)損失了按市場價銷售的收益，本質(zhì)也屬于開發(fā)企業(yè)的回遷安置成本，且通常在拆遷補償協(xié)議而非銷售合同進(jìn)行約定，難以說是正常的銷售行為，界定為拆遷補償行為更為合理。

（國稅函[2010]220號 ）第六條提到，回遷安置面積補差價款沖減拆遷補償費處理，亦說明該項規(guī)定適用情形包含了上述發(fā)生現(xiàn)金對價情形。

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來源：正坤財稅 作者：袁晨新