大山公司開發(fā)“泗洪第一街”，向非金融機(jī)構(gòu)泗洪宏源公有資產(chǎn)管理公司支付借款利息近4000萬(wàn)元，大山公司認(rèn)為，在項(xiàng)目開發(fā)前因公司尚未成立而無(wú)法辦理銀行貸款，是以江蘇天然園米面實(shí)業(yè)有限公司的名義借的款，雖然不是直接向銀行借款，但是已實(shí)際支出了相關(guān)的利息，應(yīng)當(dāng)按照賬面全部計(jì)入開發(fā)費(fèi)用；宿遷地稅稽查局認(rèn)為，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，該筆利息是向非金融機(jī)構(gòu)借款的支出，不應(yīng)據(jù)實(shí)扣除。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第3款的規(guī)定，對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利率未超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率的情況下，才能據(jù)實(shí)扣除。假如不能取得金融機(jī)構(gòu)證明、或者賬目混亂不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，則只能在取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中，處理利息時(shí)容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤行為表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一、錯(cuò)誤地將利息放在開發(fā)成本中扣除

根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220文第3條第4款的規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。將利息放在開發(fā)成本中扣除屬于操作錯(cuò)誤。

二、將土地增值稅利息扣除標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)所得稅利息扣除標(biāo)準(zhǔn)混淆

土地增值稅對(duì)利息的處理，有別于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)----借款費(fèi)用》中的規(guī)定?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)----借款費(fèi)用》規(guī)定，對(duì)于房地建設(shè)過(guò)程中借款所產(chǎn)生的利息，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入房地產(chǎn)成本。

土地增值稅對(duì)利息的處理也不同于企業(yè)所得稅對(duì)利息的處理。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融企業(yè)借款的利息支出，只要沒(méi)有超過(guò)金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，能稅前扣除。而土地增值稅清算時(shí)，即使借款利率低于商業(yè)銀行同類同期貸款利率，只要不能取得金融機(jī)構(gòu)證明就不能據(jù)實(shí)扣除。2、企業(yè)所得稅對(duì)貸款利率的要求是未超過(guò)金融企業(yè)同期同類貸款利率，土地增值稅對(duì)利率的要求是未超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率。金融企業(yè)的范圍遠(yuǎn)大于商業(yè)銀行，金融企業(yè)包括銀行、券商、信托、保險(xiǎn)、基金、融資租賃等企業(yè)，不同類型的金融企業(yè)，貸款利率存在差別。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資比例超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅額時(shí)扣除。土地增值稅清算過(guò)程中對(duì)利息的扣除沒(méi)有關(guān)聯(lián)企業(yè)之間債權(quán)性投資與權(quán)益性投資比例的要求。