【贈與政策新規(guī)】自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)。

直系親屬產(chǎn)證更名可以通過三種方式：買賣、贈與、繼承，但手續(xù)和費用有所不同。

我們假設(shè)房屋總價500萬，買進價100萬，滿五年唯一為例來算一下更名所需要的一些費用。

一、買賣更名

買賣更名要走正常的交易流程，受限購影響，稅費按照規(guī)定來繳納。此種情況適合名下有房，不準備把名下房產(chǎn)出售的一部分人，雖然會繳納一部分稅費，但不會對以后房產(chǎn)出售有影響。

【買賣更名所需要的費用】

1、增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

2、契稅：房屋總價3% 也就是15萬的契稅（因名下有房，契稅為3個點，名下若是無房，不推薦此種方式）

3、交易手續(xù)費：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費：80元

5、抵押登記費：40元

走買賣流程所需要的全部費用，共352424元

【二手房交易所需材料】

房東：身份證、產(chǎn)證、產(chǎn)證密碼、動遷房需帶動遷協(xié)議。

下家：身份證、戶口本、結(jié)婚證、小孩出生證明、有離婚帶離婚證和離婚協(xié)議。

【交易時效】

查限購、審稅、抵押注銷、過戶、設(shè)立抵押當日受理。過戶5個工作日后繳稅、出產(chǎn)證。

二、繼承

【繼承所需費用】直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個稅。房屋繼承過來在出售時契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個稅，不唯一總房價款20%個稅。

【繼承順序】繼承順序：遺贈撫養(yǎng)協(xié)議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

【繼承流程】先至公證處辦理繼承權(quán)公證，領(lǐng)取公證書后至房屋所在地的交易中心駐場稅務(wù)所辦理稅收核定，領(lǐng)取完稅憑證后至房屋所在地的交易中心換領(lǐng)新的產(chǎn)證。

【繼承時效】繼承公證需要進行家庭成員核對，一般情形下本市戶籍的為 2 個月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需時間較長，具體時效根據(jù)不同戶籍地而定）

【房地產(chǎn)交易中心受理流程】到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心駐場稅務(wù)免稅申報→到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理窗口受理→20 個自然日（法定節(jié)假日除外）出產(chǎn)證。

【繼承公證所需材料】

1.被繼承人死亡證明：（1）注銷的戶口；（2）醫(yī)院的死亡證明書或火化證明。

2.被繼承人單位證明內(nèi)容。（1）被繼承人的姓名、性別、出生日期、死亡日期、死亡地點、死亡原因、生前住址；（2）被繼承人的父母生存狀況，于被繼承人之后死亡的需注明死亡日期；（3）被繼承人的配偶狀況（注明是否原配）；（4）被繼承人的生子女：包括已死亡子女的死亡日期及其配偶和子女；（5）被繼承人的養(yǎng)子女、有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女。

3.要繼承的財產(chǎn)權(quán)利證書。（包括房屋所有權(quán)證答書、存款憑證、股票賬戶及證券公司出具的股票明細單、債券憑證、專利權(quán)證書等。）

4.被繼承人的遺囑公證書。

5.全部繼承人需攜帶戶口、身份證到公證處辦理。

6.若要放棄繼承權(quán)必須本人到公證處。在外地的需要在當?shù)毓C處辦理“棄權(quán)聲明書”公證；在國外的要在駐在國的中國大使館辦理“棄權(quán)聲明書”公證。

7.被繼承人的檔案復印件權(quán)（單位蓋核對章、密封）。

8.公證員審查所需要的其他材料。

【注意事項】

1.遺產(chǎn)應(yīng)當是公民死亡后遺留的個人合法財產(chǎn)。

2.被繼承人的遺產(chǎn)狀況應(yīng)清楚，例如有無典當、抵押，是否共有等情況；遺產(chǎn)現(xiàn)在何處，由誰保管，產(chǎn)權(quán)有沒有爭議；除已知遺產(chǎn)外，有無其他債權(quán)債務(wù)。

3.對于夫妻共有財產(chǎn)的繼承，我國婚姻法規(guī)定，除有約定外，夫妻關(guān)系有效期間取得的財產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)。因此在辦理夫妻一方死亡的繼承公證時，夫妻共有財產(chǎn)，只有屬于死者的那部分才能作為遺產(chǎn)進行繼承，另部分則應(yīng)歸在世的一方所有。

4.在被繼承人生前立有遺囑或遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的情況下，應(yīng)當先確認遺囑或遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的效力，決定適用的繼承形式和法律規(guī)定。

5.辦理遺囑繼承權(quán)公證，事先要審查遺囑是否有效，遺囑繼承人和遺產(chǎn)有無變化，如有下列情況，應(yīng)按法定繼承辦理:

①遺囑繼承人放棄繼承的；②遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的；③遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的；④遺囑無效部分涉及的遺產(chǎn)；⑤遺囑未處分的遺產(chǎn)。

6.遺囑繼承權(quán)公證應(yīng)對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。遺囑人未保留上述繼承人遺產(chǎn)份額的，處理遺產(chǎn)時，應(yīng)為該繼承人留下必要的財產(chǎn)，所剩余部分才可參照遺囑繼承人的原則處理。

7.在有繼承人死亡的情況下，應(yīng)當查明其死亡的日期，確定是否適用代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的規(guī)定。

三、贈與

【贈與所需費用】

契稅：房屋總價3%，增值稅免征，個稅免征。（當你受贈的房產(chǎn)在出售時滿五年唯一按照正常稅收來繳納稅費，若滿五年不唯一總房價的20%來繳稅。）

考慮到費用問題的話，若是名下無房可以走贈與流程，名下有房且受贈的房屋有出售的想法建議走交易流程。

【贈與方式】

（1）通過辦理贈與公證書進行贈與。

（2）若無公證，則需自行到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理。

【辦理全流程】

順序：先到公證處辦理贈與合同公證，再至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

流程：房屋贈與雙方簽署贈與合同→持贈與合同至公證處辦理贈與合同公證→領(lǐng)取公證文書→持公證文書至房屋所在地交易中心辦理契稅完稅→持公證文書和完稅證明辦理產(chǎn)權(quán)過戶

時效：房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心從完稅受理至出產(chǎn)證20個自然日(法定節(jié)假日除外)

【公正所需材料】

已婚：贈與人夫妻二人身份證、戶口簿、結(jié)婚證、產(chǎn)證；受贈人身份證、戶口簿、與贈與人關(guān)系證明（戶口簿體現(xiàn)或派出所出具）。

未婚：贈與人身份證、戶口簿、產(chǎn)證；受贈人身份證、戶口簿、與贈與人關(guān)系證明（戶口簿體現(xiàn)或派出所出具）。

【交易中心所需材料】

材料：贈與合同公證書、產(chǎn)證、雙方身份證（贈與合同公證書未體現(xiàn)關(guān)系的需提供關(guān)系證明）。

人員：贈與方與受贈方全部到場（不可以委托他人）。

流程：稅務(wù)窗口開具《契稅繳款書》→繳稅完成取得《契稅已申報辦理證明》→受理窗口遞交材料取得《上海市xx區(qū)不動產(chǎn)登記收件收據(jù)》→20個自然日（法定節(jié)假日除外）后憑《上海市xx區(qū)不動產(chǎn)登記收件收據(jù)》及本人身份證領(lǐng)職產(chǎn)證

【注意事項】

（1）財產(chǎn)應(yīng)當是公民的個人合法財產(chǎn)。

（2）房產(chǎn)中有抵押不可贈與。

（3）對于夫妻共有財產(chǎn)的贈與，即使房產(chǎn)登記在一方名下，也需配偶到場簽字，表示同意贈與。

（4）贈與合同不可委托簽署。

（5）一般只做直系親屬間的贈與，否則需要支付 20%的個人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與岳父母也非直系，此類贈與推薦將產(chǎn)證名字改成受贈人的直系親屬一人（例如產(chǎn)證上原為夫妻二人名字，要將房產(chǎn)贈與男方父母，則需先將女方名字去除再辦理贈與）。

注：非直系贈與時，全額贈與是可以交易的，但如果是部分份額贈與的話，贈與方與受贈方相互之間對于自己持有的份額部分不能再交易。

【二手房（住宅）贈與過戶繳納費用】

1.贈與過戶免征營業(yè)稅和個人所得稅（直系親屬免征個人所得稅）。

2.贈與過戶免征營業(yè)稅， 但是個人所得稅需要繳納，合同評估價格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個稅）。

3.契稅的征收：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅（評估價格*3%）。

4.其他費用和正常過戶都一樣（工本費80元／單）。

【二手房（住宅）贈與過戶所需材料】

1.贈與方權(quán)利人（原產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復印件一套。

2.受贈方權(quán)利人（現(xiàn)在產(chǎn)證權(quán)利人）身份證復印件一份。

3.產(chǎn)權(quán)證復印件一套。

4.戶口本（若是直系親屬， 能證明直系親屬證明或直系親屬公證書）。

5.經(jīng)公證的贈與書和受贈書（此表格交易中心窗口有文本，只需窗口直接填寫，交易中心會自行公證，無需自己辦理。）

【注意事項】

1.交易房屋評估價格是系統(tǒng)直接給到的評估價格， 此價格一旦受理， 不可變更， 現(xiàn)場打好稅單，需要當天繳納契稅。

2.贈與的房子：需要提前查詢限購（2021年7月24日新規(guī)后）

3.稅費當天需要繳納，請帶好銀行卡（有些卡會限額，需自行開通大額刷卡，交易中心不接受現(xiàn)金交稅，小額費用可現(xiàn)金支付）

4.產(chǎn)證會當天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，請?zhí)崆皬陀溆谩?/span>

總結(jié)

從上面三種更名方式可以看出來，名下沒有房產(chǎn)繼承最劃算。名下有房產(chǎn)又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時20%的個人所得稅要劃算的多。