2011年《深圳市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地整備工作的若干意見》(深府〔2011〕102號(hào))的發(fā)布，土地整備一詞被正式提出，深圳由此開始了土地整備探索之路。而利益統(tǒng)籌作為土地整備重要的分支，在2015年11月頒布《土地整備利益統(tǒng)籌試點(diǎn)項(xiàng)目管理辦法（試行）》（深規(guī)土[2015]721號(hào)）以來(lái)，截止2021年底，深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)合計(jì)153個(gè)，整備總實(shí)施規(guī)模6549.7公頃。

總體而言，利益統(tǒng)籌項(xiàng)目開發(fā)一共涉及兩條主線，從項(xiàng)目審批角度，流程大致分為計(jì)劃、實(shí)施方案、土地合作及開發(fā)等四大階段，從項(xiàng)目拆遷實(shí)施角度，流程包含設(shè)立項(xiàng)目部、信息核查、拆遷、交地及回遷選房等。相比較而言，拆遷實(shí)施流程與項(xiàng)目權(quán)益人更為息息相關(guān)，對(duì)其可能更為重要。

隨著深圳存量改造“大項(xiàng)目大統(tǒng)籌”及“政府主導(dǎo)、國(guó)企補(bǔ)位”等趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)之下，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)將有越來(lái)越多的存量土地（含物業(yè)）加入到利益統(tǒng)籌改造，基于此，合一特梳理土地業(yè)主方四大核心關(guān)注點(diǎn)：

01

前期確權(quán)工作須知

確權(quán)內(nèi)容主要包含土地確權(quán)及物業(yè)確權(quán)。對(duì)于土地而言，深圳土地經(jīng)過(guò)1992年統(tǒng)征、2004年統(tǒng)轉(zhuǎn)及快速城市化發(fā)展后，目前形成了錯(cuò)綜復(fù)雜的“三元”格局，除政府掌握的國(guó)有土地、原農(nóng)村合法土地之外，還存在較多由原農(nóng)村實(shí)際掌握的無(wú)手續(xù)土地，無(wú)手續(xù)土地亦是土地確權(quán)的重點(diǎn)與難點(diǎn)，該類土地確權(quán)依據(jù)核心在于相關(guān)部門出具的調(diào)檔資料及各類相關(guān)歷史協(xié)議文件等。

對(duì)于物業(yè)而言，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確提出“在前期意愿征集前需由更新部門組織對(duì)范圍內(nèi)歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)”，而土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目一般在納入年度計(jì)劃后，土地與建筑物信息核查階段會(huì)進(jìn)行確權(quán)工作，建筑物確權(quán)一般包含永久性建筑物、臨建、構(gòu)筑（附屬）物、青苗權(quán)屬等。權(quán)屬申報(bào)確權(quán)的資料一般如下：

總體而言，確權(quán)工作作為業(yè)主未來(lái)賠償?shù)闹苯右罁?jù)，是保障業(yè)主拆遷權(quán)益的基礎(chǔ)，重點(diǎn)包括權(quán)屬確認(rèn)和面積確認(rèn)兩個(gè)方面，整體過(guò)程較為繁瑣復(fù)雜，流程一般包含權(quán)屬申報(bào)及公示、權(quán)屬核查階段（含測(cè)算、評(píng)估及相關(guān)職能部門核查）、確權(quán)公示階段等，若單個(gè)物業(yè)涉及多個(gè)權(quán)利人，則可能需進(jìn)一步協(xié)商談判簽訂，如家族財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議簽訂、物業(yè)/利益分配協(xié)議等。

02

中期拆遷談判須知

項(xiàng)目確權(quán)完成后，項(xiàng)目方（指揮部）會(huì)基于周邊市場(chǎng)拆賠案例、相關(guān)賠償政策、項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)權(quán)利人摸底調(diào)研等因素，編制項(xiàng)目補(bǔ)償方案。正常來(lái)講，為了體現(xiàn)方案的公正透明，補(bǔ)償方案往往需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公示。補(bǔ)償內(nèi)容包含建筑物主體補(bǔ)償、其他補(bǔ)償（如過(guò)渡費(fèi)、裝修補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助及停產(chǎn)停業(yè)損失等）及各類獎(jiǎng)勵(lì)等，補(bǔ)償內(nèi)容基本與城市更新項(xiàng)目無(wú)異。

關(guān)于房屋主體（含土地）補(bǔ)償，往往基于建筑結(jié)構(gòu)（如磚混框架、磚瓦等）、權(quán)屬性質(zhì)（無(wú)產(chǎn)權(quán)及有產(chǎn)權(quán)等）、用途等不同，給予不同的回遷比例或貨幣補(bǔ)償，因此對(duì)于權(quán)利主體而言，需弄明白影響回遷比例或補(bǔ)償?shù)囊蛩?，方能?zhēng)取合理主體賠償方案。關(guān)于其他現(xiàn)金補(bǔ)償，除過(guò)渡費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)及臨時(shí)安置費(fèi)等常規(guī)補(bǔ)償外，可能還存在如多方權(quán)屬重疊如何補(bǔ)償、原外賣地合同到期（或前期租金拖欠未交）如何平衡雙方利益進(jìn)行補(bǔ)償、清租等眾多問(wèn)題，對(duì)于此類問(wèn)題，需綜合從歷史遺留資料、補(bǔ)償爭(zhēng)議點(diǎn)、項(xiàng)目操作周期、企業(yè)資金狀況及社會(huì)影響因素等因素綜合論證、評(píng)估，并進(jìn)行多方協(xié)調(diào)溝通后確定合理補(bǔ)償訴求。

03

中后期回遷物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)須知

項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償方案簽訂完成后，可能對(duì)于大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，覺得拆遷已經(jīng)完成，后期只需開發(fā)企業(yè)開發(fā)竣工后回遷房子即可。殊不知，交樓回遷后可能存在一系列問(wèn)題，如回遷房屋結(jié)構(gòu)由于不符合企業(yè)生產(chǎn)或研發(fā)需求，租賃/銷售難，再改造成本極高、回遷物業(yè)分布零散，整體運(yùn)營(yíng)較困難、回遷房屋使用率低或戶型較為普通整體銷售/租賃溢價(jià)低等。

因此，除回遷比例外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（含建筑方案設(shè)計(jì)）應(yīng)提前與開發(fā)主體溝通關(guān)于回遷物業(yè)選址、物業(yè)分配等指標(biāo)，同時(shí)對(duì)于涉及辦公、工業(yè)類物業(yè)，應(yīng)基于市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)客戶、項(xiàng)目需求等，對(duì)回遷物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，并將產(chǎn)品定位方案落于施工圖，提升產(chǎn)品溢價(jià)空間，避免完工返還物業(yè)交付后可能出現(xiàn)再改造。產(chǎn)品設(shè)計(jì)常見問(wèn)題（部分）示例如下（僅供參考）:

04

后期階段銷售/租賃須知

一般來(lái)講，項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售許可證辦理前，需完成回遷安置選房工作，回遷安置房竣工再交付使用。對(duì)于土地主而言，回遷物業(yè)銷售的階段、類型選擇、房產(chǎn)登記價(jià)及企業(yè)持有或個(gè)人持有等均直接影響未來(lái)銷售/租賃稅負(fù)情況，從而影響回遷物業(yè)最大價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于回遷物業(yè)銷售，一般存在兩個(gè)銷售周期，一為未簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行銷售（或簽約完畢后進(jìn)行拆遷協(xié)議變更），即銷售“待拆遷”的舊物業(yè)，二為回遷安置選房結(jié)束后（登記完成）進(jìn)行二次銷售，即銷售回遷商品房。若在前期進(jìn)行銷售，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)而言，操作方式一般為首先將待拆遷物業(yè)確權(quán)給買方，再由買方與開發(fā)主體簽訂補(bǔ)償協(xié)議從而獲得后期回遷物業(yè)，因此，通過(guò)確權(quán)給買方實(shí)現(xiàn)“銷售”的方式基本無(wú)相關(guān)銷售稅費(fèi)，但由于項(xiàng)目較前期，物業(yè)銷售價(jià)值較難實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)或抗性相對(duì)較大。第二種為取得回遷房后進(jìn)行銷售（即登記完成后銷售）。若回遷登記為企業(yè)，則需繳納增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅等，二次轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠較少，稅費(fèi)相對(duì)較高；若回遷登記為個(gè)人，稅收優(yōu)惠相對(duì)較多，如按照現(xiàn)行政策，持有滿2年后免交增值稅、達(dá)“滿五唯一”則免交土增稅及所得稅等，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)相對(duì)較少。而不同物業(yè)類型的銷售或持有稅費(fèi)均存在一定差異，因此一般而言，若項(xiàng)目?jī)?nèi)回遷物業(yè)較多，建議在前期提前做好銷售/租賃稅務(wù)優(yōu)化工作，做到未雨綢繆，方能防患未然。

總體而言，無(wú)論是政府主導(dǎo)下的土地整備利益統(tǒng)籌還是市場(chǎng)屬性更強(qiáng)的城市更新，對(duì)于土地（物業(yè)）方均是改舊換新、提升生活品質(zhì)的重要途徑，盡管改造路徑不同，但市場(chǎng)賠償水平兩者近年來(lái)逐漸趨于一致，差異點(diǎn)主要在于談判對(duì)象可能不同（利益統(tǒng)籌更側(cè)重于政府或更新由開發(fā)主體）。如何實(shí)現(xiàn)土地（含物業(yè)）最大開發(fā)價(jià)值，重點(diǎn)在于前期對(duì)自身土地（或物業(yè)）主動(dòng)管理，盡可能工作前置，如在未被劃入利益統(tǒng)籌范圍前，主動(dòng)研究土地路徑可行性、有無(wú)獨(dú)立改造或合作改造機(jī)會(huì)，若被劃入利益統(tǒng)籌范圍，則提前研究如何在合理訴求內(nèi)實(shí)現(xiàn)回遷物業(yè)價(jià)值最大化，化被動(dòng)為主動(dòng)。