實(shí)務(wù)中，土地成本分?jǐn)偡椒ㄊ褂米疃嗟木褪钦嫉孛娣e法和建筑面積法。企業(yè)所得稅規(guī)定的比較明確，國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文規(guī)定，土地成本在企業(yè)所得稅處理時(shí)，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。而土地增值稅方面國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)規(guī)定：納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。當(dāng)下各地規(guī)定不一，有規(guī)定采用占地面積法的，也有規(guī)定采用建筑面積法的，還有規(guī)定將占地面積法和建筑面積結(jié)合使用的。

占地面積法，是按照項(xiàng)目分期不同，每期占項(xiàng)目總用地面積的比例，分?jǐn)偼恋爻杀疽约伴_發(fā)成本。具體是指按某一開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。該方法適用于分期開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)或者不同業(yè)態(tài)房地產(chǎn)的項(xiàng)目。不同項(xiàng)目之間分?jǐn)傄话悴捎迷摲椒ā?/span>

建筑面積法，是指按某一開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。該方法適用于業(yè)態(tài)差別不大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，占地不是相對(duì)獨(dú)立的，一般采用建筑面積法。

案例：品稅閣房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A項(xiàng)目，占用土地面積10000平方米，土地成本1億元。A項(xiàng)目中有高層、別墅兩種業(yè)態(tài)。高層占地面積4000平方米，建筑面積20000平方米；別墅占地4000平方米，建筑面積5000平方米。其余2000平米為公共綠化道路等用地。

解析：分?jǐn)偼恋爻杀痉謩e按照占地面積法與建筑面積法來(lái)比較。

一、占地面積法

1.直接按照不同產(chǎn)品對(duì)象樓座占地面積分?jǐn)偅豢紤]綠化道路分?jǐn)?。高層?yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?4000/8000×1億元=5000萬(wàn)元；別墅應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?4000/8000×1億元=5000萬(wàn)元

2.先在各樓座及綠化道路等公用部份之間進(jìn)行分?jǐn)?，公用部份的土地成本再按建筑面積法分?jǐn)偟礁鲉为?dú)樓座。高層應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?4000/10000×1億元+2000/10000×1億元×20000/25000=5600萬(wàn)元；別墅應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?4000/10000×1億元+2000/10000×1億元×5000/25000=4400萬(wàn)元

二、建筑面積法

高層應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?20000/25000×1億元=8000萬(wàn)元；別墅應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?5000/25000×1億元=2000萬(wàn)元

計(jì)算結(jié)果：

1.不考慮道路綠化直接按樓座占地面積分?jǐn)偅焊邔臃謹(jǐn)偼恋爻杀?000萬(wàn)元，別墅分?jǐn)偼恋爻杀?000萬(wàn)元。

2.先按占地面積法再按建筑面積法分?jǐn)偅焊邔臃謹(jǐn)偼恋爻杀?600萬(wàn)元，別墅分?jǐn)偼恋爻杀?400萬(wàn)元。

3.直接按照建筑面積分?jǐn)偅焊邔臃謹(jǐn)偼恋爻杀?000萬(wàn)元，別墅分?jǐn)偼恋爻杀?000萬(wàn)元。

結(jié)論：高層和別墅占地面積相同，但由于分?jǐn)偡椒ú煌?，土地成本差異巨大?/span>

通過(guò)以上分析計(jì)算，可以看出在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)，由于成本分?jǐn)偡椒ǖ牟煌惽翱鄢Р钊f(wàn)別！別墅和高層不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)成本采用不同的分?jǐn)偡椒?，?duì)企業(yè)所得稅來(lái)說(shuō)，可能是時(shí)間性差異，也可能是永久性差異。但對(duì)土地增值稅來(lái)說(shuō)，一定是永久性差異。由于全國(guó)政策不統(tǒng)一，各地規(guī)定分?jǐn)偡椒ú灰恢?，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提前溝通，按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定處理，避免增加稅收風(fēng)險(xiǎn)。

作者：品稅閣太陽(yáng)雨