5月1日，西藏自治區(qū)國稅局開出第一張房地產(chǎn)業(yè)增值稅發(fā)票。

• 中房報記者 李文姹 北京報道

5月1日起，“營改增”開始全面實施?！盃I改增”紅利釋放，房地產(chǎn)行業(yè)不僅全行業(yè)稅負(fù)下降，不動產(chǎn)納入進(jìn)項抵扣，商業(yè)地產(chǎn)銷售也迎來利好。

業(yè)內(nèi)人士估算，實施“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)有望由3960億元減至3340億元，降幅近15%。根據(jù)財政部4月26日發(fā)布的《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》，通知明確：“計征契稅的成交價格不含增值稅；房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額可以在當(dāng)期一次性抵扣?！斑@對于不動產(chǎn)銷售具有撬動作用?！庇饶崽ū本┒悇?wù)師事務(wù)所房地產(chǎn)部經(jīng)理趙杰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，“對于企業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)可以作為進(jìn)項抵扣，因此更有利?！?/p>

此外，在寫字樓租賃中，“營改增”也是一件好事。假設(shè)業(yè)主、租戶皆為一般納稅人，可全額抵扣增值稅，總體交易成本將有所下降，即使原來的租金保持不變，實際交易雙方會有受益。

按照“營改增”政策，5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，或者5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

同時，企業(yè)租賃寫字樓的成本也將降低。按照“營改增”的計稅依據(jù)，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

5月1日，青海省開出第一張房地產(chǎn)行業(yè)營改增發(fā)票。

房企稅負(fù)整體下降

5月1日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法，適用稅率為11%，但是稅率并不代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際稅負(fù)。

房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率11%，相對于此前房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)采用5%的營業(yè)稅稅率，　從理論上看，如果相關(guān)企業(yè)無法獲得足夠多的進(jìn)項抵扣，其實際繳納稅率有上升的可能。

房地產(chǎn)企業(yè)成本，主要由土地出讓成本、建安成本及財務(wù)成本組成，其中土地出讓成本所占比重較大，在一線城市可以達(dá)到40%以上。

大連市金州區(qū)的國家一級建筑企業(yè)金宸集團在5月1日已經(jīng)開具出第一張增值稅專用發(fā)票。金宸集團財務(wù)總監(jiān)田德全說，“營改增”確實將給企業(yè)帶來實實在在的利益，目前集團各公司已建和在建房屋面積達(dá)150萬平方米。以正在銷售的金宸聯(lián)郡項目為例，經(jīng)測算，約有62%的成本費用可以抵扣，實際增值稅負(fù)為4.18%，降幅16.4%。如果金宸聯(lián)郡開發(fā)新項目銷售額為10億元，則可降低稅款1164萬元。

新疆納福房地產(chǎn)公司庫爾勒分公司總經(jīng)理姜洪濤也算了一筆賬，該公司有7000萬元銷售額要開發(fā)票，按營業(yè)稅5%的稅率要繳稅350萬元。姜洪濤表示，公司有很大一筆抵扣進(jìn)項稅額（尚未核算），抵扣后，所繳稅額肯定比350萬元低。

另外，土地增值稅的多少也將影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)變化。按照“營改增”政策，　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。目前我國土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。

“土地增值稅是一個超額累進(jìn)的稅種，收入和成本都是不含稅價，收入和成本變化不一樣。比如一些物料、構(gòu)筑物進(jìn)項如果不能取得增值稅發(fā)票，就無法通過進(jìn)項抵扣。進(jìn)項可抵扣的不多，成本就變高，增值額變少，可能土地增值稅就變少了?！壁w杰分析。

房價降不降取決于市場

按“營改增”政策，個人住房稅收政策保持平穩(wěn)過渡?！盃I改增”后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

此次二手房交易“營改增”政策，與營業(yè)稅政策相比，稅率、年限和范圍等變化不大，但交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)會略有下降。所有稅種的計稅金額除以1.05再乘相應(yīng)稅率。通過全國第一例二手房交易增值稅發(fā)票看來，之前的營業(yè)稅中5.6%中的0.6%仍然存在，0.6%指的是地方教育附加費、教育費附加、城市維護(hù)建設(shè)稅，現(xiàn)在0.6%的算法也是計稅對應(yīng)金額1.05再除以0.6%的算法。以100萬元的房產(chǎn)為例，不滿二年，普通商品住宅省了4903元。

而對于新房市場的價格，在“營改增”之后是否下降，還是未知數(shù)。“每個樓盤的情況，稅的影響并不是決定因素。商品房價格取決于市場定位、區(qū)位和供求關(guān)系等多方面，稅負(fù)下降與否，并不會對房價引起多大變化?！壁w杰表示。

此外多家房企也表示，房價與整個社會經(jīng)濟環(huán)境和市場需求變化有關(guān)，不會立刻調(diào)整銷售價格。越秀地產(chǎn)方面認(rèn)為，“營改增”對于地產(chǎn)行業(yè)而言是長期利好，有利于減負(fù)，更有助于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游資源的整合，但對于房價影響幾何需要時間檢驗，房價主要還是由供需決定。