假定A公司2015年1月自建一不動(dòng)產(chǎn)，2016年5月按照150萬元的含稅價(jià)轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)，則預(yù)繳稅額和應(yīng)納稅額分別是：預(yù)繳稅額=150/(1+5%)×5%=7.14萬元，應(yīng)納稅額=150/(1+11%)×11%-7.14=7.72萬元。

1.轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的非自建的不動(dòng)產(chǎn)，如果適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，計(jì)算應(yīng)納稅額。以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購置原價(jià)或作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅局預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地稅局申報(bào)。

假定A公司2016年5月購置一不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)款100萬元，稅款11萬元;2016年12月，按照200萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，銷項(xiàng)稅是22萬元，則預(yù)繳稅額和應(yīng)納稅額分別是：預(yù)繳稅額=(222-111)/(1+5%)×5%=5.29萬元，應(yīng)納稅額=22-11-5.29=5.71萬元。

2.轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，如果適用一般計(jì)稅方法，以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算應(yīng)納稅額。按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用及5%的預(yù)征率，計(jì)算向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳的稅額，同時(shí)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅局申報(bào)納稅。

假定A公司2016年5月自建一不動(dòng)產(chǎn)，取得的有關(guān)支出專用發(fā)票日期在2016年5月1日之后的進(jìn)項(xiàng)稅額，是4萬元，2016年12月以200萬的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，銷項(xiàng)稅是22萬元，則預(yù)繳稅額和應(yīng)納稅額分別是：預(yù)繳稅額=222/(1+5%)×5%=10.57萬元，應(yīng)納稅額=22-4-10.57=7.43萬元。

　扣減銷售額的不同憑證

解決增值稅的抵扣問題，分為扣稅和扣額?？鄱?，是指直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?？垲~，是指扣減銷售額。如果沒有可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的四種憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但可以采用扣減銷售額的方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自銷售額中抵扣地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省以上(含省)財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。非房地產(chǎn)企業(yè)自銷售額中扣減購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)，應(yīng)提供如下憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票;法院判決書或裁定書、調(diào)解書、仲裁裁決書、公正債權(quán)文書;總局規(guī)定的其他憑證。

發(fā)票開具的不同規(guī)定

發(fā)票開具的規(guī)定，不盡一致。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目，自行開具專用發(fā)票。但是向個(gè)人銷售房地產(chǎn)，不得開具專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)在2016年4月30日之前收取款項(xiàng)并已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅但是未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票。

(二)非房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票

向個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)開具增值稅專用發(fā)票。

　納稅地點(diǎn)的不同規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點(diǎn)不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅局申報(bào)納稅，即使預(yù)收款的預(yù)繳稅額，也向機(jī)構(gòu)所在地主管稅局申報(bào)。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有兩個(gè)納稅地點(diǎn)，按照5%的預(yù)征率預(yù)繳稅款時(shí)，預(yù)繳的稅款，繳給不動(dòng)產(chǎn)所在地稅局，還要向機(jī)構(gòu)所在地主管稅局申報(bào)。

　簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅的選擇方法

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，老項(xiàng)目到底是選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法?從原理上分析，老項(xiàng)目之所以允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，是因?yàn)槔享?xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅可能已經(jīng)發(fā)生在營(yíng)改增之前，沒有多少進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，為防止稅負(fù)增加太多，允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。因此，凡是預(yù)計(jì)沒有多少進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣的老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，稅負(fù)可能低一些。反之，可以考慮選擇一般計(jì)稅方法。

A公司一老項(xiàng)目，銷售額預(yù)計(jì)是111萬元，如果選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，則應(yīng)納稅額=111(1+5%)×5%=5.3萬元;如果選擇一般計(jì)稅，銷項(xiàng)稅額=111/(1+11%)×11%=11萬元。11萬元-5.3萬元=5.7萬元。

因此，如果老項(xiàng)目有可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅大于5.7萬元，比如還有6萬元，則按一般計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納稅額是5萬元，低于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。