陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭議的地方實在太多，比如今天要談的新房舊房問題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴謹?shù)亩愂照弑硎鲋?，但這就是現(xiàn)實。也曾就這個問題問過一個同行，他的回答是：“這還有疑問嗎？沒有使用過的房子就是新房，使用過了就成了舊房！”但這個問題真有這么簡單嗎？

新房舊房土增稅政策差異對比

首先來看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項目上，為什么會有差異呢？其實當年政策制定的初衷是好的，那就是針對一些年代較久遠的房屋轉讓，如果按原始成本價作為扣除項目金額顯然不盡合理，必須通過特殊的政策安排來相對消除通貨膨脹因素對房價的影響。其間的具體政策差異如下表所示：

新房、舊房的土增稅政策扣除項目差異對比

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與轉讓新房相比較，轉讓舊房土增稅的扣除項目主要有以下差異：

• 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計扣除20%
• 不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用
• 房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價乘以成新度折扣率計算

上述差異意味著，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開發(fā)產(chǎn)品被認定為舊房，那么在計征土地增值稅時，舊房需要從房地產(chǎn)開發(fā)項目中剝離出來單獨按“次”計稅，且不得享受20%的加計扣除，這是有可能造成實際稅負上升的。因此，在實際工作中，納稅人多不愿意提供評估價格，稅務機關也只得對其進行核定征收。當然，目前也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉銷售，以期通過舊房轉讓和較低的核定征收率來達到降低稅負的目的。

新房舊房的界定標準

如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標準就顯得十分重要。

先看財政部和國家稅務總局的說法。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開頭那位憑直覺答疑的同行，其說法竟然和國家政策高度契合，不得不佩服?。。┦褂脮r間和磨損程度標準由各地具體規(guī)定。

再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用時間上大做文章，全國范圍內大致可以歸納為三類口徑：

第一類是“使用時間說”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉讓時視為舊房；云南規(guī)定，使用時間超過2年的屬舊房；更加細致一點的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。

第二類是“會計核算說”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將開發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉讓屬于轉讓舊房。

第三類是“權證辦理說”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權證完畢，這段時間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權轉移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。

鑒于新房舊房標準全國不一，企業(yè)如果考慮通過新舊房問題進行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當?shù)氐男屡f房認定標準。

存在的爭議及問題

在舊房轉讓的土增稅實際征管中，除了前述評估價格少有使用、新舊房標準全國不一等問題之外，主要存在兩大爭議：

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品先轉自用（包括出租）一段時間后再轉讓，到底是按轉讓新房處理，還是按轉讓舊房處理？對照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時間未免太短；會計上已轉為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒有實際使用；將部分開發(fā)產(chǎn)品辦理權證至開發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”?。∵@里面的操作空間太大！

二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉讓，是按轉讓新房處理，還是按轉讓舊房處理？按前述政策口徑應認定為轉讓新房，但令人遺憾的是，2016年新修訂的《土地增值稅納稅申報表》（稅總函[2016]309號）竟無一張申報表對應此種情況，唯一可能填寫的申報表（三）針對扣除項目金額又只提供了評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法，也許在申報表設計者看來，這種情形就是舊房轉讓吧！

相關政策建議

（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過于主觀的表述對應修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。

（二）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門認定為商品房出售還是存量房轉讓行為，原則上一律按之前清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售面積計算扣除項目金額。必要時，可以啟動二次清算。

（三）對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實際使用時間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法確認扣除項目金額；實際使用時間不足3年的房屋，則應視為新房處理。

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★來源：本文轉自易稅易通 堂