房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算

土地增值稅清算的定義

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申請表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅的清算條件

納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算

已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

核定征收，按核定征收率不低于5%對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算

土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可核定征收：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

應(yīng)納稅額的計(jì)算

計(jì)算順序：

收入（不含增值稅）

扣除額（房企五項(xiàng)，非房企四項(xiàng)）

增值額=收入-扣除額

算增值率，增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目

找稅率，算稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

某工業(yè)企業(yè)2020年底轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得不含增值稅銷售收入5000萬元，該辦公樓扣除項(xiàng)目共計(jì)3750萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元。

第一步：收入5000萬元

第二部：扣除項(xiàng)目3750萬元

第三步：增值額5000-3750=1270萬元

第四步：增值率=1270÷3730×100%=34.05%

第五步：找稅率，算稅額

適用稅率為30%，速扣數(shù)為0%

應(yīng)納土地增值稅=1270×30%=381萬元

收入的確定

貨幣收入

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。

實(shí)物收入

按取得收入時的市場價(jià)格折算成貨幣收入

無形資產(chǎn)收入

專門評估后折算成貨幣收入

收入為外國貨幣

取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日市場匯價(jià)折合成人民幣

以分期收款方式取得的外幣收入

按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣。

不含稅收入=含稅收入-增值稅

清算時收入的確定

清算時，已開票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

未開票，以合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。

用于職工福利、獎勵、投資、分配、抵債、換取等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，找平均價(jià)；沒有平均價(jià)的，按市場價(jià)格或評估價(jià)值。

轉(zhuǎn)為自用或出租等，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。配比原則。